2016房地產估價師《理論與方法》臨考練習題

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2016房地產估價師《理論與方法》臨考練習題

　　1.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有(　)的特性。

　　A.獨一無二和供給有限

　　B.獨一無二和價值最大

　　C.流動性差和價值最大

　　D.不可移動和用途多樣

　　2.在英國和其他英聯邦國家，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)法院一般( )來判斷房地產評估價值的誤差范圍。

　　A.使用估價對象房地產的實際成交價格

　　B.使用政府公布的房地產交易指導價格

　　C.使用近一年內房地產的平均成交價格

　　D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值

　　3.某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為 9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　4.假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。

　　A.-1.33

　　B.-0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為(　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　6.某宗地面積為5000m2，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價(　 )元/m2。

　　A. 1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　7.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　A.委托人

　　B.估價報告預期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　8.回顧性房地產估價，其股價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是( )。

　　A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

　　B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

　　D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

　　9.在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的( )范圍之內。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2.現市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　1.B　2.D　3.C　4.D　5.C　6.B　7.D　8.C　9.A 　10.A

　　11.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方( )元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為( )元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760

　　13.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005 年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0 %。則該可比實例在2005年9月末的價格為( )元/m2。

　　A.2938

　　B.2982

　　C. 3329

　　D. 3379

　　14.在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是( )元/m2。

　　A.-100

　　B.-50

　　C.50

　　D.100

　　15.下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是( )。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術減少

　　C.城市規劃改變

　　D.自然環境惡化

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。

　　A.76880

　　B.79104

　　C.77952

　　D.81562

　　17.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為 25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關于農地征收費用的表述中不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

　　B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定