公攤系數、公攤率、公攤面積計算詳解
所謂公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。下面是小編整理的公攤系數、公攤率、公攤面積計算詳解，歡迎大家了解!
公攤系數與公攤率的區別劃分
要搞清出公攤多少，首先要明白購房過程中常涉及的幾個面積概念。
建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。(房屋總價就是根據建筑面積來計算的，通常樓書或其他宣傳冊上所標注的面積也是這個)
實用面積：它是“建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。套內面積：俗稱地磚面積或套內建筑面積。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。(對于普通購房者來說，要得就是套內面積，即得房率)
有了以上幾個面積指數，就可以很容易的得出公攤系數和公攤率。
公攤系數=公用建筑面積(即分攤面積)÷套內建筑面積
公攤率=公用建筑面積(即分攤面積)÷建筑面積
由于分攤面積是一定的，套內面積肯定小于建筑面積，所以，對同一主體而言，公攤系數是肯定大于公攤率的。
當心售樓人員用公攤率的數據盜換公攤系數的概念，這樣一來可以使人感覺公攤較小，二來無法準確算出實際分攤的面積。
據目前房地產市場上的操作經驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10%—15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數在17%—20%之間;層高住宅相對更高一些。
關于房屋面積和公攤系數
公攤面積 = 建筑面積 — 實用面積
公攤系數，也就是房屋的得房率。
得房率標準如下：
高層塔樓住宅(彩云郡1#、2#屬于塔樓)(75%—78%)，公攤系數為(22%—25%)
高層板樓住宅(78%—85%)，公攤系數為(15%—22%)
小高層板樓住宅(85%—88%)，公攤系數為(5%—12%)
得房率 = 套內建筑面積(套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積)÷ 建筑面積
用100%減去得房率就是公攤系數
商品房的套內建筑面積就是商品房的獨用面積。它是由三部分組成的。一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積，三是陽臺面積。
商品房的使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜等各室內面積的總和。內墻面的抹灰厚度，計入使用面積內，躍層住宅中的戶內樓梯計入本戶使用面積。
商品房的.墻體面積
在一套商品房內包含有公用墻和非共用墻。公用墻是指相鄰戶之間的分隔墻及戶與樓梯走道之間的分隔墻(包括山墻);非共用墻是指一套商品房內各室之間的分隔墻。公用墻的墻體水平面積：對于戶與戶之間的公用墻面積是一家一半，對于其他公用墻面積要劃分為套內部分和公用部分。套內部分是以戶與戶分隔墻的一半厚度來掌握。例如戶與戶之間的分隔墻是24厘米(俗稱24墻)，各戶占12厘米。那么戶與功用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是12厘米計入套內面積，其余計入公用面積。在實際計算時套內面積和套內墻體面積是合并計算的。
陽臺面積
陽臺面積一般按突出墻面的陽臺外圍尺寸計算面積。陽臺有封閉式和不封閉式，封閉式陽臺計算全面積，不封閉式陽臺計算半面積。陽臺是否封閉以規劃批準的建筑設計為準。
公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
公攤面積如何區分?
目前我國尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積睡眠投影面積的一半。
不應計入的功用建筑空間為：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程燈之后的建筑面積。
公攤面積怎么推?
一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11~0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。
房屋的公攤面積就是最不透明的一項，很多購房者根本搞不清什么是公攤面積?哪些面積要公攤?為什么要有公攤面積?按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內的面積，卻要自己付錢，而且長年累月地多交管理費，更令購房者得“冤”的是交了錢也弄不清楚哪些公共施舍是業主的，哪些公建是開發商的?這些問題無法清除界定，糾紛也因此產生。
公攤面積多大為宜?
相信所有購房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見的公用面積。公攤面積是分攤公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房屋的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個樓盤中，公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比;過小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應該占多大比例呢?
公攤面積怎么攤?
“分攤系數”是決定分攤面積大小的一個標準，那么什么是“分攤系數”?它和公攤面積有什么關系?
先來看看公共建筑面積分攤系數是怎么算出來的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積”?在一個小區里。哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤?
每戶分攤的公用面積 = 公用建筑面積分攤系數×每戶套內建筑面積。