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2015年物業管理師《經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1 確定( )，提供績效評價的參照體系，是開展物業管理績效評價的關鍵環節。
A. 評價指標
B. 評價標準
C. 評價方法
D. 評價數量
參考答案: B
2 寫字樓交通流線管理的原則不包括( )。
A. 分流原則
B. 簡捷原則
C. 層次原則
D. 處置原則
參考答案: D
3 某單元公寓面積150 m2，單價4 950元/m2，總價74.25萬元，在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清，則給予7%的優惠，則其實際單價為( )元/m2。
A. 4 635.55
B. 4 603.50
C. 4 750.36
D. 4 565.56
參考答案: B
4 可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策依據的指標是( )。
A. 商品零售價格指數
B. 城市居民消費價格指數
C. 城市家庭可支配收入
D. 國內生產總值
參考答案: B
5 不屬于組合投資管理主要職責的是( )。
A. 制定并執行組合投資戰略
B. 危機管理
C. 監督購置、處置、資產管理和再投資決策
D. 負責投資組合的績效
參考答案: B
6 投標工作最難把握和最重要的因素之一是( )。
A. 準確的物業管理年度收支測算
B. 正式投標時的演講陳述、答辯現場表現
C. 確定物業管理費價位
D. 確定管理項目的整體思路
參考答案: C
7 導致投資行為發生所要求的最低投資回報率為( )。
A. 現金回報率
B. 資產負債率
C. 償債備付率
D. 基準收益率
參考答案: D
8 寫字樓物業經營管理的績效評價指標中，( )是提高租金價格和物業管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產。
A. 物業投資收益率
B. 物業經濟指標
C. 物業品牌化
D. 服務滿意度
參考答案: C
9 物業服務企業開展( )，可以事先限制各項費用和消耗的發生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。
A. 收益控制
B. 價格控制
C. 成本控制
D. 政策控制
參考答案: C
10 履行保險合同的首要原則是( )。
A. 可保利益的原則
B. 誠信原則
C. 比例分攤原則
D. 近因原則
參考答案: B
11 某宗物業預計未來每年的凈收益為45萬元，收益期限可視為無限年，該類物業的報酬率為11.5%，則該宗物業的收益價格為( )萬元。
A. 391.30
B. 395.29
C. 393.49
D. 392.46
參考答案: A
12 不屬于財務效益狀況修正指標的是( )。
A. 盈余現金保障倍數
B. 成本費用利潤率
C. 主營業務利潤率
D. 財務內部收益率
參考答案: D
13 相對于現金回報率來說，( )中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。
A. 資產負債率
B. 投資回報率
C. 財務內部收益率
D. 現金回報率
參考答案: B
14 影響房地產市場發展的社會因素不包括( )。
A. 家庭戶數與規模
B. 傳統觀念及消費心理
C. 經濟發展狀況
D. 人口數量及狀態
參考答案: C
15 在我國，索賠期限通常規定為( )。
A. 一年
B. 兩年
C. 三年
D. 五年
參考答案: A
16 搞清楚物業價格的構成，是運用( )估價的一項基礎工作。
A. 收益法
B. 內插法
C. 成本法
D. 比較分析法
參考答案: C
17 不屬于寫字樓物業管理風險特點的是( )。
A. 全期性
B. 動態性
C. 全員性
D. 復合性
參考答案: D
18 設備從全新狀態下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程稱為( )。
A. 自然壽命
B. 技術壽命
C. 維護壽命
D. 經濟壽命
參考答案: A
19 按照國內外權重設計的習慣作法，權數總值通常為100分，具體指標權數采取專家印象打分方法確定，其中非計量指標權重為( )。
A. 20%
B. 45%
C. 65%
D. 70%
參考答案: A
20通過物業經營管理活動，可以獲得( )租金收益，是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業房地產投資的主要物質載體。
A. 公益性
B. 經常性
C. 競爭性
D. 投機性
參考答案: B
21 物業狀況不包括( )。
A. 經營狀況
B. 區位狀況
C. 權益狀況
D. 實物狀況
參考答案: A
22 在保險合同有效期間，一旦發生合同約定的保險事故，( )就可以獲得大大超過所支付的保險費的賠償額。
A. 保險人
B. 投保人
C. 被保險人
D. 保險經紀人
參考答案: B
23 在財務報告所披露的信息的基礎上，進一步提供和利用財務信息，以財務報告為依據進行，是財務報告編制工作的延續和拓展，這體現了財務報告分析的( )特性。
A. 依耐性
B. 判斷性
C. 拓展性
D. 復合性
參考答案: C
24 評價企業資產運營效益的重要指標是( )。
A. 總資產報酬率
B. 流動資產周轉率
C. 財務內部收益率
D. 凈資產收益率
參考答案: A
25 已知某筆貸款的年利率為16%，借貸雙方約定按月計息，則該筆貸款的實際利率為( )。
A. 17.16%
B. 17.23%
C. 16.68%
D. 16.53%
參考答案: B
26 組合投資管理要素不包括( )。
A. 管理方法
B. 管理對象
C. 投資者
D. 管理者
參考答案: C
27 關于物業服務合同的特征，敘述錯誤的是( )。
A. 物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提
B. 物業服務合同是無償的
C. 物業服務合同是勞務合同
D. 物業服務合同既是諾成合同又是雙務合同
參考答案: B
28 王某應繳納的基礎租金為15萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額50萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金，若租戶5月份、6月份營業額分別為40萬元、50萬元，這兩個月應繳租金共計( )萬元。
A. 40
B. 31.50
C. 30
D. 30.75
參考答案: C
29 物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等屬于( )。
A. 半變動成本
B. 非比例變動成本
C. 半固定成本
D. 比例變動成本
參考答案: B
30 設備的壽命中，( )是有形磨損和無形磨損共同決定的。
A. 自然壽命
B. 維護壽命
C. 經濟壽命
D. 技術壽命
參考答案: C
31 不符合物業管理工作自身特點決定的要點是( )。
A. “宜粗不宜細”的原則
B. 明確界定違約責任與處理方式
C. 實事求是留有余地
D. 不應有無償無限期的承諾
參考答案: A
32 財務報告分析采用( )時，應注意進行對比的指標必須是同質的，在經濟內容、計算方法、計算期以及企業類型、經營規模、財務規模和目標等方面具有可比性。
A. 效率比率分析法
B. 相關指標比率分析法
C. 構成比率分析法
D. 比較分析法
參考答案: D
33 某寫字樓投資項目在10年的持有期內各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉售收人為600萬元，如果折現率為10%，則該寫字樓投資項目的收益現值為( )萬元。
A. 538.55
B. 542.56
C. 523.75
D. 562.34
參考答案: A
34 梁某將23 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 26 198.85
B. 26 516.99
C. 24 156.95
D. 25 685.59
參考答案: B
35 不符合成本法估價步驟的是( )。
A. 求取成交價格
B. 測算折舊
C. 搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料
D. 測算重新購建價格
參考答案: A
36 一宗寫字樓物業的價值在某種程度上取決于寫字樓的使用者即租戶的( )。
A. 需要提供的物業管理服務
B. 商業信譽
C. 所需面積大小
D. 位置需求
參考答案: B
37 物業經營管理的層次不包括( )。
A. 設施管理
B. 物業管理
C. 房地產資產管理和房地產組合投資管理
D. 現場管理
參考答案: D
38 評價居住物業區位的優劣需考慮的主要因素不包括( )。
A. 周圍人口密度
B. 居民人口與收入
C. 公共交通便捷程度
D. 市政公用和公建配套設施完備的程度
參考答案: A
39 物業價格與一般物品的價格共同之處不包括( )。
A. 都是按質論價
B. 都是價格，用貨幣來表示
C. 都有表現為物業價格的特征
D. 都有波動，受供求因素的影響
參考答案: C
40 不屬于物業管理主要職責的是( )。
A. 制定物業發展戰略計劃
B. 收租
C. 保持與租戶的聯系
D. 控制運營成本
參考答案: A
41 會大大影響房地產開發商的生產成本和利潤水平，進而對其開發建設規模和商品房供給數量產生顯著影響的因素不包括( )。
A. 房地產開發貸款利率
B. 土地供應計劃
C. 信貸規模
D. 發放條件的調整
參考答案: B
42 設施管理的本質是強調權利和順從，同時也應該具有( )。
A. 經營性、特殊性
B. 收益性、策略性
C. 專業性、獨有性
D. 靈活性、服務性
參考答案: D
43 我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種不包括( )。
A. 印花稅
B. 企業所得稅
C. 經營稅金及附加
D. 城鎮土地使用稅和房產稅
參考答案: A
44 汪某將734 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 812 634.64
B. 823 578.34
C. 826 753.75
D. 819 656.61
參考答案: C
45 屬于指令性成本的是( )。
A. 計劃成本
B. 目標成本
C. 定額成本
D. 實際成本
參考答案: A
46 某宗物業的正常成交價格為11 680元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格為( )元/m2。
A. 11 163.23
B. 10 979.20
C. 11 132.13
D. 10 491.63
參考答案: B
47 運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的( )。
A. 物業價值
B. 時間價值
C. 賬面價值
D. 使用價值
參考答案: B
48 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是( )。
A. 按民族劃分
B. 按省劃分
C. 按城市劃分
D. 按自治區所轄的地域劃分
參考答案: C
49 企業包括凈資產和負債在內的全部資產的總體獲利能力稱為( )。
A. 凈資產收益率
B. 財務內部收益率
C. 流動資產周轉率
D. 總資產報酬率
參考答案: D
50 從( )看，國內生產總值是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。
A. 物理形態
B. 實物形態
C. 產品形態
D. 收入形態
參考答案: C
51 將1 000元存入銀行，一年后得到的本利和為1 060元，經過1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1 000元貨幣的使用權而得到的報酬，這60元是1 000元在1年中的( )。
A. 市場價值
B. 原始價值
C. 時間價值
D. 權益價值
參考答案: C
52 房地產市場需求預測的具體內容不包括( )。
A. 當前城市規劃的分析
B. 就業分析
C. 收入分析
D. 人口和家庭分析
參考答案: A
53 風險的特征不包括( )
A. 不確定性
B. 可測性
C. 負面性
D. 階段性
參考答案: D
54 屬于物業服務企業投標前期階段工作的是( )。
A. 現場考察
B. 討論確定投標項目管理總體思路
C. 討論確定預算
D. 分組起草、準備
參考答案: A
55 開發建設中的房地產項目需分析的內容不包括( )。
A. 項目名稱
B. 售價
C. 用途
D. 規劃設計內容
參考答案: D
56 某宗物業的正常成交價格為3 650元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則賣方實際得到的價格為( )元/m2。
A. 3 456
B. 3 493
C. 3 431
D. 3 169
參考答案: C
57 反映物業服務企業一定期問的經營管理費用、成本的水平及構成情況的報表稱為( )。
A. 利潤表
B. 現金流量表
C. 成本表
D. 價目表
參考答案: C
58 某宗物業交易總價為70萬元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業在其成交日期一次應付清( )萬元。
A. 67.15
B. 68.56
C. 66.46
D. 67.62
參考答案: B
59 物業經營管理活動中所費與所得的比率，反映物業管理投入與產出關系的方法屬于財務報告分析法中的( )。
A. 通貨膨脹率分析法
B. 構成比率分析法
C. 效率比率分析法
D. 股本收益率分析法
參考答案: C
60 以物業價格各構成部分的累加為基礎來評估物業價值的方法稱為( )。
A. 成本法
B. 收益法
C. 市場法
D. 估價法
參考答案: A
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 寫字樓項目需要重點分析的內容包括( )。
A. 研究項目所處地段的交通通達程度
B. 價格水平
C. 目標物業的周邊環境及與周圍商業設施的關系
D. 供求狀況
E. 內外設計的平面布局
參考答案: A,C,E
62 報酬率即折現率，是與( )同類性質的比率。
A. 預期收益率
B. 內部收益率
C. 股本收益率
D. 利率
E. 期望收益率
參考答案: B,D
63 在實際核算中，國內生產總值的計算方法包括( )。
A. 市場法
B. 生產法
C. 成本法
D. 收入法
E. 支出法
參考答案: B,D,E
64酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在( )。
A. 建筑設計和裝潢風格不同
B. 服務內容不同
C. 能容納的人員數量不同
D. 地理位置不同
E. 服務對象不同
參考答案: A,B,D,E
65 將成本劃分為( )等，對于分析評價各種不同經營方案，從中選擇最優方案，以提高企業物業經營管理服務的經濟效益具有十分重要的意義。
A. 機會成本
B. 目標成本
C. 邊際成本
D. 實際成本
E. 差異成本
參考答案: A,C,E
66 收益性物業價值的高低主要取決于( )等因素。
A. 需繳納稅費的多少
B. 獲得凈收益的可靠性
C. 過去凈收益的積累
D. 獲得凈收益期限的長短
E. 未來凈收益的大小
參考答案: B,D,E
67 物業服務企業投標的前期準備階段工作包括( )。
A. 制定投標工作計劃和進度安排
B. 做好招標方考察準備
C. 討論確定投標項目管理總體思路
D. 現場考察
E. 索取、分析招標文件、資料
參考答案: A,B,D,E
68 業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同包括( )等。
A. 治安保衛管理合同
B. 業主簽訂的管理規約
C. 業主與物業服務企業簽訂的裝修合同管理
D. 收益性物業的租賃合同
E. 業主與裝修施工單位簽訂的裝修合同
參考答案: B,C,D,E
69 設備的壽命包括( )。
A. 維護壽命
B. 自然壽命
C. 使用壽命
D. 技術壽命
E. 經濟壽命
參考答案: B,D,E
70 原始價值是指一項資產在當初取得時實際發生的成本，包括( )等。
A. 貸款利息和稅金
B. 買價
C. 繳納的有關稅費
D. 運輸費
E. 安裝費
參考答案: B,C,D
71 財務報告可分為( )財務報告。
A. 年度
B. 月度
C. 半年度
D. 每周
E. 季度
參考答案: A,B,C,E
72 按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為( )。
A. 半固定或半變動成本
B. 固定成本
C. 企業生產成本
D. 變動成本
E. 房地產使用成本
參考答案: A,B,D
73 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括( )。
A. 交易地點
B. 成交價格
C. 交易實例物業的狀況
D. 賣方和買方的名稱、之間的關系
E. 成交日期
參考答案: B,C,D,E
74 與政府對價格管制或干預的程度有關的價格包括( )。
A. 市場評估價
B. 成交價
C. 政府指導價
D. 政府定價
E. 市場調節價
參考答案: C,D,E
75 風險應對策略一般應包括( )。
A. 風險回避
B. 風險轉移
C. 風險識別
D. 風險應急措施
E. 風險減輕
參考答案: A,B,D,E
76 物業管理計劃包括( )。
A. 季度計劃
B. 中短期計劃
C. 年度計劃
D. 長期計劃
E. 短期計劃
參考答案: B,C,D
77 組合投資管理的主要職責包括( )。
A. 物業維護
B. 客戶報告與現金管理
C. 負責策略資產的配置和衍生工具的應用
D. 設計和調整物業資產的資本結構
E. 資本性支出計劃
參考答案: B,C,D
78 預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的( )，且這些數字構成了物業經營管理的量化目標。
A. 經營費用
B. 預期收益估算
C. 投資回報率
D. 允許的空置率水平
E. 物業增值率
參考答案: A,B,D
79物業管理的主要職責包括( )。
A. 制定并執行組合投資戰略
B. 設計和調整物業資產的資本結構
C. 公共關系
D. 負責策略資產的配置和衍生工具的應用
E. 安全管理
參考答案: C,E
80 租賃期間管理主要指( )等工作。
A. 吸引和發現可能的租戶
B. 租戶履行租約義務的監督
C. 租期結束時的管理
D. 制定有效的租金收取政策
E. 對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判
參考答案: B,C,D
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