2017房地產估價師《制度與政策》考點
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房地產轉讓合同
房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：
(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(2)房地產權屬證書的名稱和編號;
(3)房地產坐落位置、面積、四至界限;
(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;
(5)房地產的用途或使用性質;
(6)成交價格及支付方式;
(7)房地產交付使用的時間;
(8)違約責任;
(9)雙方約定的其他事項。
例題：房地產轉讓，當事人應當( )。
A.簽訂書面轉讓合同 B.向縣級以上政府規定的部門申報成交價
C. 到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續
D.到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續
E.到房地產管理部門辦理房地產轉移登記
答案：ABDE
解析：房地產轉讓，當事人不用到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續。
房地產轉讓的條件
房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發生轉移。《城市房地產管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：
(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。
(3)依法收回土地使用權的。
(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。
(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。
(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。
(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。
例題1：下列房地產不得轉讓的有( )。
A.共有的房地產 B.未解決權屬爭議的房地產
C.設定了抵押權的房地產 D.已被依法查封的房地產
E.已列入城市拆遷范圍內的房屋
答案：ABD
解析：共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。原建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。
例題2：根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，下列房地產中不得轉讓的有( )。
A.權屬有爭議的 B.共有房地產，經其他共有人書面同意的
C.已設定抵押的 D.司法機關依法查封限制轉移的
E.未依法領取房地產權屬證書的
答案：ADE
解析：共有房地產，經其他共有人書面同意的，可以轉讓。
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