二手房交易稅費新規定

二手房交易稅費新規定

　　二手房交易稅費是多少?有什么最新的規定?下面是小編整理的二手房交易稅費新規定的相關內容，歡迎閱讀!

　　二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰;個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

　　契稅

　　二手房交易稅費

　　符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以[3]上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

　　新政下的契稅：

　　普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、

　　140平米以上或是非普宅：3%、商業房或公司產權：3%

　　城建稅

　　營業稅的7%;教育費附加稅;營業稅的3%。

　　個人所得稅

　　普通住宅2年之內：{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　土地出讓金

　　成本價：城八區內：15.6元/平米 城八區外：12.9元/平米

　　經轉商：10% 按經管理 3%(按成交價)

　　交易手續費

　　3元/平方米×建筑面積

　　合同印花稅

　　房屋成交總額×0.05%

　　營業稅

　　2011年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。[4]

　　非普通住宅2年內：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;

　　個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

　　非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

　　土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

　　買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

　　契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的`1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

　　過戶費用

　　(1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(買方承擔)

　　(2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。(賣方承擔)

　　(3)土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。(賣方承擔)

　　(4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)(賣方承擔)

　　(5)房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納(雙方承擔)

　　(6)房屋產權登記費：80.00元。(買方承擔)

　　(7)房屋評估費;按評估額0.5%繳納補充回答：契稅=15萬元*1%=1500.00元 買方承擔營業稅=15萬元*5,5%=8250.00元 賣[5]方承擔土地增值稅=15萬元*1%=1500.00元 賣方承擔所得稅：=15萬元*1=1500.00元 賣方承擔房屋交易手續費=65平方米*6元/平方米=390.00元 買賣雙方各承擔一半房屋產權登記費=65元。(買方承擔)

　　工本費

　　80元，共有權證：20元

　　計算方法

　　買方：

　　稅種

　　契稅

　　符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

　　新政下的契稅：

　　普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業房或公司產權： 3%

　　印花稅

　　買賣雙方各繳納房價款的0.05%!住宅暫時免征。

　　營業稅

　　購買時間在5年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5.5%;5年后普通住宅不征收營業稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業稅。

　　新政下的營業稅：

　　營業稅：普 宅：五年內：全額的5.5%(5.4%) 五年外：免

　　非普宅：五年內： 全額的5.5%(5.4%)五年外： 差額的5.5%(5.4%)

　　城建稅

　　營業稅的7%;教育費附加稅;營業稅的3%。

　　個人所得稅

　　普通住宅2年之內：{售房收入-購房總額-( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內， (售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

　　土地出讓金：

　　成本價: 城八區內：15.6元/平米 城八區外：12.9元/平米

　　經轉商：10% 按經管理 3%(按成交價)

　　交易手續費率

　　3元/平方米×建筑面積

　　合同印花稅率

　　房屋成交總額×0.05%

　　營業稅率

　　2011年1月27日新通知規定)個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。;[4]

　　非普通住宅5年內：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額×5.55% ;

　　個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

　　非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

　　土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

　　買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

　　契稅是應由買方交納的，交稅比例是：

　　1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

　　2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

　　過戶費用;

　　(1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔

　　(2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。賣方承擔

　　(3)土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%預繳納，按照超率累進稅率計算，多退少補。賣方承擔

　　(4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔[6]

　　(5)房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔

　　(6)房屋產權登記費：80.00元。買方承擔

　　(7)房屋評估費;按評估額0.5%

　　交易手續

　　一、正常過戶手續

　　(一)交易稅費

　　1.營業稅(稅率5.6%賣方繳納)

　　根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

　　這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證， 其次看契稅發票，再次看票據(房改房看國有住房出售收入專用票據)這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

　　另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

　　2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

　　注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房(不包含非住宅類房產)。

　　另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20% 。

　　3.印花稅(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

　　4.契稅(基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納)

　　征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5.測繪費1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

　　一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

　　6.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅10元/平米×實際測繪面積

　　7.80元 共有權證：20元

　　雖然南京房產交易中心擁擠的人潮已經消失，但坊間對于20%個稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有專家擔心，由于所得的認定較為復雜，征稅的難度和工作量大大提高，可操作性成最大問題。

　　20%個稅看起來容易，做起來很難

　　近日，全國政協委員、清華大學教授李稻葵在兩會上接受媒體采訪時表示，“20%看上去很美，但實施起來很難。”他指出，20%的個稅長期看應該征，但是短期執行難度比較大，配套機制缺位，購房成本不好計算。

　　業內人士表示，2006年國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)中明確了賣房收個稅的兩種計算方式，即按所得20%和轉讓總額1%-3%計征。而這幾年，各地基本上都是按總額計征，如南京就是按賣房款的1%收個稅，除了稅負相對較低外，征收方式簡便也是一大原因。

　　三大扣除項目很繁瑣，裝修發票最難提供

　　按照《通知》的規定，“納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。”

　　合理費用包括裝修款、貸款利息等等

　　這其中最為復雜的是裝修費用，按規定，抵扣的限額是商品房總價的10%，但同時，還需要納稅人提供稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。“不少家庭是找‘游擊隊’裝修的，哪來的發票?屆時，會不會因為‘不能正確計算房屋原值和應納稅額’，轉而再以總價為基礎征稅，讓新規流于形式?”一位房地產業內人士分析。

　　即便所有票據齊全，繳稅時稅務部門審核工作量將大增，幾分鐘能辦好的一單納稅申報，以后恐怕需要幾個工作日。

　　業內猜測：實際操作恐有簡化程序

　　當然，按20%申報繳個稅雖然較為繁瑣，但也并非完全不可操作。除裝修發票外，其他的契稅、營業稅、公證費、手續費等等都有正規票據，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對于最難搞定的裝修發票，有業內人士猜測，可能會采取簡化處理，比如對裝修房的裝修成本直接按原房屋總價款的10%折算;或者按時間分，對新規實施前購買的住房，再次銷售時，確有難以提供裝修發票的困難，可按比例折算，新規實施后購買的住房，須提供稅務統一發票計算裝修成本。

　　不少業內人士贊同李稻葵的觀點，從短期來看，具有可操作性的措施是對房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個政策本身存在，但是執行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實上，《通知》中早已明確，按總額征個稅，各地可“根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定”。提高稅率、實行差別化的稅率，是完全可行的。