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2017年稅務師考試《稅法二》輔導資料：土地增值稅清算
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房地產開發企業土地增值稅清算管理
(一)土地增值稅的清算受理：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：(滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續)
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(在納稅人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續)
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2013年單選題考點)
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(4)省稅務機關規定的其他情況。 ?
(二)土地增值稅清算時相關問題的處理：
1.土地增值稅清算時收入的確認
已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
2.質量保證金的扣除
房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。質量保證金開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
4.逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
5.契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
6.拆遷安置費的扣除，按以下規定處理：
(1)房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入(即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定)，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(2)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
7. 預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
(三)清算審核方法
1.非直接銷售和自用房地產的收入確定
(1)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
A.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;
B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
C.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(3)銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
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