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2015年物業管理實務預測試卷
案例分析選擇題(每題2分，每題有一個或1個以上備選項符合題意。備選項至少有一個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
1、1-10根據下面材料回答問題
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設備
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考核制度
D.調整設備運行時間，實行節能運行程序
2、該項目物業管理服務的重點工作包括( )。
A.綠化管理服務
B.消防管理服務
C.房屋維修管理服務
D.設備設施管理服務
3、物業服務過程中，相關各方提出的觀點正確的有( )。
A.(5)
B.(4)
C.(3)
D.(2)
4、物業服務合同應由( )簽訂。
A.業主和物業服務企業
B.開發商和物業服務企業
C.業主和開發商
D.業主委員會和開發商
5、大廈屋頂設立商業用途廣告牌取得的收益應屬于( )。
A.物業服務企業和開發商
B.業主
C.開發商
D.物業服務企業
6、 6-15根據下面材料回答問題
A大廈人住初，物業管理處考慮到業主喬遷開支較多，主動優惠，對部分業主的人室維修采取了無償提供方式。人住滿1年后，鑒于小區的經濟運行狀況，物業管理處決定按照相關法規規定，開始實據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。
請回答下列問題：
物業項目早期介入服務的對象是( )。
A.建設單位
B.物業服務企業
C.咨詢機構
D.設計單位
7、為突破阻力，如果你是該項目經理，可采取的做法是( )。
A.起草并在公告欄張貼“致業主客戶的一封公開信”，公開信引用相關法規，詳細介紹物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇
B.公開入室維修的收費標準，同時，告知業主有選擇服務商的權利
C.針對個別業主不理解這一情況，繼續深人做工作
D.實行強制措施
8、物業服務項目早期介入的作用是( )。
A.有利于提高業主對物業的認可度
B.有利于物業服務工作的順利開展
C.有利于提高社會穩定性
D.有利于提高建設單位的開發效益
9、物業服務項目早期介入的方式包括( )。
A.市場調研
B.圖樣會審
C.事后監控
D.對標管理
10、物業服務項目早期介入的工作準備包括( )。
A.人員準備、后勤保障
B.獲取、了解、熟悉項目建設計劃及相關資料，以及現場勘查
C.與建設單位溝通，知會項目早期介入人員安排及工作計劃
D.安排工程技術人員駐場
案例分析題(根據背景資料，按要求作答，分值見每題括號內。)
11、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由于自身管理制度的完善，為小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也為周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由于自身物業管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。
請回答下列問題：
17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什么?
19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什么?
20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?
12、某小區業主李某深夜在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業服務企業未盡物業服務職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業公司辯稱，物業服務保安服務的范圍是指為維護物業服務區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業服務時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，也未發現陌生人進入小區。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。
請回答下列問題：
21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?說明原因。
22.簡述公共安全防范管理服務的含義，指出其具體的服務內容。
23.物業安防人員如何管理安防系統?
13、 2013年8月，業主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業服務費。負責管理該公寓的物業服務企業多次追繳其所欠物業服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關閉不嚴、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業服務企業交涉，但是至今沒有解決。物業服務企業的答復是：這些都是開發商遺留下來的問題，讓業主劉某直接找開發商聯系解決。
請回答下列問題：
14.物業服務企業這樣回答對嗎?物業服務企業怎樣避免開發商的工程遺留問題?
15.劉某拒繳物業服務費的行為是否正確?說明理由。
16.業主與物業服務企業可以采取什么形式約定物業服務費用?
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