注冊物業管理師管理實務訓練題
簡答題
1、2011年8月10日，某住宅小區物業服務企業在巡視過程中發現業主李某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改供暖管道。李某稱無人告知禁止拆改供暖管道的有關規定，所以便私自拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。
請回答下列問題：
15.李某私自拆改供暖管道的說法是否正確?簡要說明理由。
16.以示意圖方式說明物業裝飾裝修流程。
17.物業裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業裝飾裝修現場管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業服務企業應采取什么措施?
2、 某小區業主李某深夜在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業服務企業未盡物業服務職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業公司辯稱，物業服務保安服務的范圍是指為維護物業服務區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業服務時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，也未發現陌生人進入小區。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。
請回答下列問題：
21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?說明原因。
22.簡述公共安全防范管理服務的含義，指出其具體的服務內容。
23.物業安防人員如何管理安防系統?
3、 某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的信號，隨即趕赴火災報警信號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。
4、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業采取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
5、物業巡視人員發現某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防設備。物業巡視人員意識到了事態的嚴重性，當即告知業主移除這些雜物。
請回答下列問題：
19.消防工作的指導原則是什么?
20.物業服務企業消防管理規定包括哪些內容?
21.消防設施設備管理制度的內容有哪些?
22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?
6、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公眾責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發。經鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房墻壁更換該段主管，經協商業主李某同意。
問題：
1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。
3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。
7、某項目可收費總建筑面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業酬金比例為10%，計算該項目單位物業服務費標準。
2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。
8、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大范圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。
9、某小區在前期物業管理活動中，建設單位與物業服務企業，就如下事項達成一致：
1、建設單位委托物業服務企業辦理業主入住手續;
2、擬由物業服務企業主持成立業主大會的籌備工作;
3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標志。
問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。
10、某物業項目處于施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業物業服務企業提供早期介入咨詢服務。A物業服務企業通過壓低物業服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現場施工跟蹤等。
問題：
1、根據本案例提供的材料，A企業的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。
3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。
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