2016房地產估價師《案例分析》考前習題
2016房地產估價師考試就快到了，為了幫助大家做好考前的備考工作，百分網小編帶來一份《案例分析》部分的考前習題，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業生網!
(一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值，估價結果為2300元/m2。
請問：
1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
答案：
1.理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優先受償后的價值。
(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。
2.理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
(3)對估價對象的界定可能不同。
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：
請問：
1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)
答案：
1.甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產產權證，或土地使用權證、房屋所有權證;租賃合同或租賃協議;法定優先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。
2.應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或實施設備情況;凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。
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