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2016房地產估價師《經營與管理》章節試題與答案
第六章經濟評價指標與方法
一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)
1.某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
正確答案:A
解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。
2.已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率一年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。
3.某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經營期內的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100%，則資本金利潤率=600÷2000=30%。
4.甲乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的( )。
A.市場
B.財務
C.政策
D.經營
正確答案:B
解題思路：資產負債率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差。
5.某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于( )。
A.社會平均收益率
B.通貨膨脹率
C.項目基準收益率
D.國民經濟增長率
正確答案:C
解題思路：財務凈現值的計算公式為：式中NPV-項目在起始時間點的財務凈現值;i-基準收益率或設定的目標收益率。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。
二、多項選擇題(每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
6.下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有( )。
A.購買-持有-出租-出售
B.購買-更新改造-出售
C.購買-更新改造-出租-出售
D.開發-銷售
E.開發-持有-出租-出售
正確答案:DE
解題思路：購買模式下的現金流出體現為購買成本，而土地成本是隱含在購買成本中的。
7.關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金，存在的數量關系有( )。
A.經營收入=銷售收入+出租收入http://www.100ksw.com/+經營收入
B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額
C.稅后利潤=利潤總額-所得稅
D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金
E.銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅
正確答案:ABC
解題思路：經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應含房產稅和土地使用稅。
8.投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。
A.物業增值收益
B.所得稅
C.還本付息額
D.投資者權益增加值
E.權益投資
正確答案:AD
解題思路：投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產投資的增值收益和權益增加收益。
9.下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。
A.凈現值
B.投資利潤率
C.現金回報率
D.靜態投資回收期
E.內部收益率
正確答案:BCD
解題思路：凈現值和內部收益率屬于動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬于置業投資項目。
10.計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括( )。
A.折舊和攤銷
B.投資回收
C.投資回報
D.未分配的利潤
E.權益融資
正確答案:AC
解題思路：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用(P)，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計入成本的利息。
三、判斷題(請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用"A，"表示正確，用"B"表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)
11.資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：資產負債率屬于長期償債能力指標。
12.房地產開發項目的總開發成本中不包括銷售稅金。
A.對
B.錯
正確答案:A
解題思路：教材中明確顯示開發建設投資(TDC)中不包含銷售稅費，另總開發價值(GDV)中也不包含銷售稅費，是從總銷售收入中扣減銷售稅費。
13.借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：投資回收期不屬于清償能力指標，屬于盈利能力指標。
14.房地產開發投資項目用于出租或經營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：房地產開發投資項目用于出租或經營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物剩余經濟使用壽命中較短的年限為最大值。
15.投資回報主要是指開發商所投入的總開發成本的收回。
A.對
B.錯
正確答案:B
解題思路：就房地產開發投資來說，投資回收主要是指開發商所投入的總開發成本的回收，而其投資回報則主要表現為開發商利潤。
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