物業管理糾紛的主成因論文
物業管理糾紛的主成因論文【1】
摘要：隨著房地產在我國的迅速發展，物業管理也得到了巨大的發展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時也暴露出許多問題。
本文就結合專業所學知識，從物業管理自身特點、涉及的關系主體，事物發展規律性，法律法規等方面，對物業管理糾紛產生的主成因進行分析，以便能更好地針對性地采取措施，從而減少物業管理領域內的不和諧因素，在物業管理服務中進一步推進和諧社會的構建。
關鍵詞：物業管理;物業管理糾紛;主成因
物業管理近幾年隨著房地產發展，已經成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進了社會和諧。
然而物業管理的發展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
我們不難發現，近年來物業管理糾紛也是層出不窮。
據央視國際網上調查發現，業主對物業管理不滿意的比例高達80%，物業管理糾紛呈上升趨勢。
物業管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。
這種現象的產生有著經濟發展的自然性，又有著很多社會因素、利益因素、市場因素等復雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發展的規律性
每一個事物都有著從產生到發展到繁榮再到滅亡的生命周期規律。
用哲學的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時候，相對的尤其在發展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
這也是物業管理糾紛產生的主要原因，它有著物業管理發展中的必然性。
對于物業管理一個新興行業來講，21世紀的今天伴隨著房地產的興旺繁榮，正是物業管理蒸蒸日上，蒙求重大發展和突破的契機。
在進步途中斗爭和沖突是肯定會有的，對于這一點我們要有清醒的認知。
物業管理是經濟發展的產物，它承載著城市的進步和社會的和諧，不要因為物業糾紛的.種種案例而對物業管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發展過程中都會存在，只是多少的問題，只是問題嚴重程度的問題，而當中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
二、物業管理本身的特點
1。服務性
物業管理是第三產業，屬服務行業。
物業管理企業的根本任務，是突出“服務”二字，服務是物業管理企業的根本任務和基本屬性，離開服務，物業管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點，使物業管理建立在與業主的關系，本應該是平等的，但在事實中很多時候卻不是，在一些物業管理糾紛中，業主的那種近似輕蔑的態度，給人留下深刻的印象。
一些業主的潛意識的觀念，并沒有完全接受物業管理介入其生活，當然這也與一些物業企業在服務方面做得到不到位有很大關系。
2。利益主體關系多元性
物業管理主體多元化，其管理的對象是物，服務的對象確是人。
不管是業主、還是業主委員會、開發商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業管理量大、面廣，涉及到的物業管理主體之間的利益關系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產生的可能也就越大了。
三、物業管理立法體力尚未完善，法律法規建設相對落后
我國目前尚未有一部由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。
而現行的有關物業管理方面的法律規范主要是國務院制定的《物業管理條例》、建設部的規章及地方性法規、規章，立法體系效力位階較低，在很多方面規定也比較籠統，操作性也不強。
例如大多相關法規都規定了業主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規定。
物業管理糾紛產生的原因是復雜的，多方面的。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發生及上升。
具體成因表現為：
1。前期介入過期中與開發商監管溝通不利易導致后期關于責任糾紛的發生
在房地產興建過程中，作為接管的物業公司應該特別注意前期介入之一過程。
在前期介入時期，物業管理方應從雙方利益出發，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開發商和物業管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協調好，便會導致物業管理混亂。
入住的消費者碰到的問題，開發商和物業管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現，這種建管不分的管理體制易導致開發商與業主的矛盾轉化為物業服務企業與業主的矛盾。
2。物業管理企業管理不夠規范，服務意識不夠
物業管理是服務行業，但是在不少糾紛案例中會發現，很多業主對物業公司的服務態度都很不滿意，本來挺小的事，業主只是看不慣其處理態度，而把事情鬧大。
而相當的物業管理企業并不注重人員這方面的培養，物業服務企業從業人員整體素質不高。
部分物業管理企業考慮到成本的問題，對招收人員缺乏專業系統的崗前培訓，服務意識沒有灌輸到位，所以服務的惡劣，其容易與業主產生沖突和不和，從而導致糾紛的產生。
3。關于物業管理服務內容的糾紛
物業管理公司與業主之間本來應該是服務與被服務的關系，由物業企業向業主提供無形的商品服務，但由于當前缺少相應的法律約束，沒能很好的約束物業公司與業主，有的物業管理企業便在觀念上點到這種服務與被服務的關系，相反也有的業主處處以“主人”自居，把物業管理企業看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業關系，另外有的業主也顛倒這種關系，什么事情都找物業，要求一些額外服務，不少業主認為“我的事情無論和物業有沒有關系都要求物業解決”這種糾紛近來也不斷出現。
4。業主維護自身利益意識欠缺，業主委員會有待發展
業主委員會是代表業主利益的組織機構，在一定情形下通過業主委員會可以直接維護業主的合法權益。
但是，實際上在我國的絕大多數小區是不存在的業主委員會，在中小城市幾乎就沒有。
有些小區即使設立了業主委員會，因業主委員會的權利行使不規范，業主委員會也很難發揮其應有的作用。
甚至有些業主委員會委員濫用了職權，利用職權為自己謀私利，反而損害了業主的利益。
業主的合法權益沒有得到維護，業主不能很好地跟物業公司交流，物業糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5。業主素質不一，物業區域內各色人口流動大，不易管理
小區是不同的家庭和個人由于某些聯系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業主做出一些不文明的行為，從而不利于物業人員的管理和協調，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業管理人員對這些行為進行干預時就很容易產生糾紛。
在高檔寫字樓和商廈物業管理中，每天人口流動大，目的不一，物業管理實施難度增加，糾紛也很容易產生。
6。業主對物業管理認識還不夠，正確的消費觀念沒有完全樹立
由于物業管理在我國起步晚，只是在近年來才發展迅速，所以真正能了解物業這個行業的人不多。
在我國現今，在社會地位中，物業行業處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業這個行業熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點技術含量都沒有。
在廣大業主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對物業消費不能理解，認為物業服務企業就應該無條件服從業主的意愿，有的認為物業管理的介入是是對其生活的指手畫腳，拒繳費用。
這些都反映出部分業主的對物業正確的消費觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業公司收費不合理的部分，也能側面反映部分業主對物業消費的不滿。
7。與其他專業單位產生責權問題
在物業管理模式中，有兩種管理方式。
一種是物業管理公司直接管理;另一種是物業管理公司將某些方面的工作委托于一些專業公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業管理進行的更容易，但同時當問題出現時，也容易產生責任不清、推諉的問題。
在一些糾紛案例中，就有有關的專業單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動應付，處理不及時甚至不處理，而這些問題物業服務企業自身無法解決，久拖不決，業主找上物業要說法，這樣就導致了業主與物業企業間產生糾紛。
綜上所訴，導致物業管理糾紛發生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問題，物業糾紛才能得到防范、控制及減少。
當然，這僅憑物業企業的努力是不行的，它需要全社會的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結果。
參考文獻：
[1]趙彩艷：關于物業管理糾紛的思考[J]，法制與社會，2008;（01）
我國物業管理糾紛的成因及其對策論文【2】
摘 要：近年來，頻繁發生的物業管理糾紛已經對和諧社區建設和物業管理行業的健康發展帶來了負面影響，因此需要對物業糾紛產生的原因進行系統分析，從而找出解決當前物業糾紛的可行性辦法，使物業管理走向標準化、規范化、制度化，為建立良好的人居環境，構建和諧社會打下基礎。
關鍵詞：物業管理;業主;糾紛
隨著我國經濟的快速發展，房地產業得到了迅猛發展，物業管理也因此進入了發展機遇期，但是由于相關法規尚未健全、物業服務水準整體不高、部分業主缺乏公德意識等，導致了物業服務企業與業主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區的建設，因此妥善解決物業管理糾紛對落實科學發展觀具有極大的現實意義。
一、物業管理糾紛產生的原因
（一）開發商遺留問題
在現有的物業糾紛中，有很大一部分是由于開發商遺留下來的問題造成的。
房屋質量一直是人們買房時關心和關注的一個大問題，房子質量好，品質有保證，人們才會放心的購買，但是有些開發商在初期建設時期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質量得不到保證，在業主交房入住以后，房屋質量問題開始逐步出現，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現，而在這個時候，業主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業主往往容易將矛頭對向物業服務企業，于是糾紛不可避免了。
開發商擅自改變建設規劃或規劃不合理也是引發糾紛的一個主要原因，諸如房地產公司在規劃初期，未能考慮未來業主的停車需求，停車位設置無法滿足業主的需求，車位配給率低，也會為日后的物業管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發新的糾紛。
此外，開發商在售樓期間越權承諾或承諾無法兌現也是造成糾紛的一個主要原因。
一些開發商為了獲得更好的銷售業績，口頭承諾為業主免除日后的物業服務費、延長物業保修期等，但是當房屋銷售結束后卻拒不兌現當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
（二） 政策法規不健全
隨著《物權法》的頒布和新《物業管理條例》的實施，我國物業管理的發展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業管理法律關系的復雜性和社會經濟的迅速發展，與物業管理有關的法律法規仍不完善，對物業管理主體的責、權、利還缺乏清晰的規定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務的處理容易產生分歧。
特別是一些法規形成年代久遠，部分條文已與時代脫節，已無法適應經濟社會的發展和時代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規范，使得物業管理有關法規可以發揮的效力大打折扣，這必然容易引發物業管理糾紛。
此外，在物業管理糾紛的處理過程中，由于相關政策的缺失或不健全，往往會遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時有發生，使得物業管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發揮。
（三）物業服務公司服務水平不到位
物業管理行業準入門檻比較低，部分物業服務企業不僅沒有管理能力和經驗，多采用低價策略占領市場，低價往往是以犧牲服務質量為代價的，必然會引發業主的不滿，于是投訴不斷。
部分物業服務企業缺乏正確的服務理念，注重管理而弱化服務，以管理者自居，無法找準自身定位，部分素質低下的物業管理人員不僅缺乏法律知識和服務意識，而且缺乏職業道德，與業主發生矛盾時，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業服務企業缺乏優良的企業文化和從業人員行為規范，員工素質良莠不齊，服務意識淡薄，缺乏對物業管理行業內在規律的認識和把握，思想上也跟不上行業的`發展，工作中缺乏主動性，責任心不強，服務態度缺乏禮儀規范，容易造成業主和物業管理人員之間的不融洽。
因此，服務水平供需間的不平衡，就容易產生物業管理糾紛。
（四）部分業主缺乏契約精神及公德意識
部分涉及業主團體自治事務的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權利，人為地在業主團體內部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當事人素質低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業共用部位和附屬用地以及物業管理范圍內的道路和附屬設施，并違章私搭亂建，訂了業主公約、服務合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權益，從而引起糾紛;甚至有些業主參與小區公共管理的意識不強，主觀上缺乏公德，個人的素質較低，在遇到問題時先想到個人的利益等，缺乏自律意識，過多強調自身的權益，忽視自身應承擔的義務，缺乏責任感和團結意識，也是引發物業管理糾紛的一個主要原因[2]。
二、合理解決物業管理糾紛的建議
（一）強化職員培訓，提高員工素質
優秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業服務企業應注重對員工的培訓工作，強化專業技術水平，遇到糾紛時能夠采用適當的應對策略。
通過采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專業技能;通過開展不定期的專題培訓，設定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進而為妥善解決糾紛打下基礎;此外還要開展各類禮儀規范的培訓，使員工的服務態度、服務水準、服務規范都能得到有效的提高，物業管理糾紛中，很多都是因為物業服務人員不能注意自身的態度引起的，因此，注重規范各類禮儀的培訓是提高員工素質的關鍵，也是合理解決物業管理糾紛的基礎。
（二）加強政府監管，切實履行合同
政府部門應當積極發揮自身職能，強化對行業的監管和指導，明確相關糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設置專門的機構，負責對物業服務企業日常工作的監管，設置完善的資格準入體系，對那些業主意見大、投訴多的物業服務企業，降低或撤銷其企業資質，實行末位淘汰，保證那些服務優良、管理過硬的物業服務企業能夠有更大的發展空間，促進良好行業風氣的形成。
政府職能部門對業主的投訴要及時的響應，制止違規行為的發生，責令違規企業限期整改。
同時，物業服務企業也要強化自身監督，細化工作內容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務水平無法達到合同規定的標準而引發的各類糾紛。
特別是在收費問題上，及時公示，完善收費條款，避免由于自身財務管理混亂而產生的糾紛。
【物業管理糾紛的主成因論文】相關文章：
物業管理的論文06-20
[集合]物業管理的論文06-22
月相的成因08-28
物業管理服務合同履行糾紛的調解處理12-14
物業管理論文05-17
物業管理的論文(精選15篇)06-22
商業物業管理與住宅物業管理的差別論文10-28
井蛙成因作文10-25
物業管理中存在的問題論文11-02
【優秀】物業管理的論文15篇06-21