物業大修基金管理
物業大修基金管理
【摘 要】文章針對目前物業大修基金管理中存在的問題，提出了一些改革當前物業大修基金管理模式的建議，努力提高物業大修基金的管理效率。
【關鍵詞】物業大修基金;管理問題;新管理模式
一、物業大修基金的概述
物業大修基金，又被稱之為住宅專項維修資金，物業維修基金或者物業儲備基金。
它是按照一定的法律規定，商品房業主們繳納的用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、更新、改造的資金，可以說是房屋的“養老金”。
其中的共用部位維修基金是主要用于物業共用部位大修、更新的資金，共用設施設備維修基金是專門用于共用設施設備大修的資金。
根據我國物權法的相關規定，物業大修基金是屬于物業區域內全體業主共有財產的一種專項基金，對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業的保值增值等均有極其重要的意義。
在進行管理的過程中，物業大修基金常常是專項籌集、獨立核算的基金，在物業管理企業的財務上屬于專項代管基金，作為長期的負債管理。
最近幾年來，由于物業大修基金的歸集規模呈現出越來越大的趨勢，使得其收取和使用都成為一個較為棘手的問題，從而引起了對于物業大修基金管理的問題。
二、物業大修基金管理現狀及存在的問題
我國房地產市場的不斷發展，使得物業大修基金越來越受到多方面的關注，其安全和使用管理問題日益成為一個較為突出和敏感的問題。
按照物業大修基金相關規定，在業主委員會成立之前，維修基金主要為政府相關部門管理，而在業主委員會成立之后，維修基金要么就是1998年規定的物業管理企業代管，要么就是2008年規定的業主大會自行決定管理模式。
這些規定無論如何，都產生了一些問題，主要表現在：(1)首先是物業大修基金的繳納問題：按照相關規定，物業大修基金的繳納主體應該是業主，業主們應該共同承擔共用部位，設施設備等的維修、更新和改造的責任，并不應該是由開發商承擔;物業大修基金從理論上來講，完全可以一次性收取，也可以隨物業管理費用按月收取，或者在實際維修，更新和改造的時候，再向業主隨時收取.
但是，我國目前法制建設并不健全，很多地方的物業大修基金拖欠現象嚴重，因而，我國物業大修基金盡可能的采用業主購房時一次性交納的方式來收取，一旦金額不足再續籌;就物業大修基金的金額，應該按照建安造價一定比例來收取。
(2)物業大修基金的管理問題：由于物業大修基金的管理主體不一致，很多時候是開發商強行收取的，這樣，在進行實際管理的過程中，容易發生維修基金流失或被挪用的情況，很大程度上損害了業主的權益。
(3)物業大修基金的使用問題：開發商往往把本應該物業公司承擔的費用轉嫁到物業大修基金當中去，使得業主承擔了不該承擔的責任。
總之，目前我國物業大修基金的管理問題不在少數，主要就是相關法律制度不到位，維修基金保值、增值不善，業主自治機構履行職責不利，維修基金監管存在漏洞以及維修基金嚴重不足。
三、創新物業大修基金管理模式的具體措施
目前我國的物業大修基金管理主體主要有三種，即政府代管，物業管理企業代管以及業主委員會自管。
這三種管理模式，無論是從安全性來分析，還是從使用效率和監督等方面來分析，都有一定的局限性。
首先是政府代管模式，一般來說，代管的單位或部門有公積金管理中心，房地產行政主管部門，房改部門，財政部門等。
雖然說政府代管安全性更高，但是，容易出現資金被挪用的情況，而且由于政府代管模式審批程序較為繁瑣，導致了“維而不修”的狀況，還有維修基金不能被合理使用，并且監督不夠得力。
物業公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至違規或損壞業主利益的操作，而物業公司代管模式又容易逃避政府和業主的監管。
至于業主委員會自管模式，由于業主委員會不是獨立的法人組織，而且無任何財產擔保，維修資金一旦出了問題，不容易找到相關責任人來承擔責任。
針對以上這三種物業大修基金的代管模式，我們應該提出比它們更為科學、合理、安全便捷的代管模式。
具體來說，我們可以從以下幾個方面來試行：(1)我國當前的物業大修基金相關法律制度等都不是太完善，還存在著不少問題，我們要有選擇性的借鑒國外先進成功的經驗和理論來不斷建立和完善物業維修基金法律制度體系，對于物業維修基金的繳納時間、主體、管理者、使用方式、監管方式以及法律責任等進行進一步的明確，還要不斷加強管理的透明化和監管力度。
(2)我國的業主委員會只是一個機構，不具備法人的地位，也就不承擔一定的法律責任，因而，針對這種狀況，我們應該結合我國的實際情況，適當的借鑒國外業主委員會作為獨立法人并具有法律地位的做法，明確業主委員會的財產權的主體地位，還要建立以業主自治管理為主的一系列物業維修基金的管理運作機制，著力培育物業維修基金在業主自治管理下專業化、市場化的經營運作機制。
(3)我們還要借鑒國外發達國家的經驗，按照《信托法》的相關規定，使得維修基金成為把業主大會作為受益人的信托基金，建立并不斷完善物業維修基金信托管理模式，可以讓業主大會委托業主委員會與物業管理公司簽訂信托合同，物業維修基金在銀行開設專戶存儲，維修基金專戶存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個公章，即物業管理公司財務專用章、物業管理公司法人私章和業主委員會公章。
物業管理公司在管理維修基金時必須恪守信托受托人的忠實義務和誠信義務，可以把閑置的維修基金從事風險較小的投資活動，也可以委托專業的投資機構進行保值增值。
(4)政府應當加強對維修基金的監督管理，相關行政主管部門應當明確審批程序，重視社會專業機構的監督作用，建立和完善物業維修基金審批制度和定期審計制度維修基金在使用和管理上要有嚴格的審批制度和定期審計制度，采用由物業管理公司和業主委員會的共管模式，確保開發商及施工單位履行品房保修義務，在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。
(5)要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，先負擔保修義務，后規定維修基金。
當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理，使得這些維修基金在操作的過程中，達到安全性高，風險性為零;流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用，收益率較高等特征。
(6)我們也要認識到市場化的發展趨勢，政府在物業管理領域應該放權、轉變職能和改變領導方式，逐步退出很多具體事項的管理，重視對于維修資金法規政策的起草、制定、修改和執行，盡可能的維護業主的合法權益，發展一個以業主為管理主體，由房地產行政主管部門、物業管理企業、業主、銀行、中介機構等多方參與的管理模式，完善對維修資金的管理和監管，引導和幫助業主自主管理維修資金。
四、結語
綜上所述，我們要在微觀層面上盡快確立物業大修基金的各項具體制度，形成一套系統的專項維修資金交存的程序，加大對專項維修資金的宣傳力度，完善業主大會和業委會制度，強化政府房地產行政主管部門的管理和監督職能，發揮全社會的監管力量，加強對專項維修資金的審判和對違法犯罪的打擊力度，從而不斷加強對住宅專項維修資金的監管工作。
誠然，由于我國物業管理行業的起步較晚，物業大修基金的管理問題頗多也是情理之中的事情，我們要經歷相當長的時間，來不斷完善各項法律法規和體系，迅速制定出嚴謹完善、權威性高、操作性強的規范，切實保護千家萬戶的利益，維護城市建筑的安全和社會的安定。
參考文獻
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