房地產合同

時間：2025-11-15 22:22:48 房地產合同

精選房地產合同合集5篇

　　隨著人們法律意識的加強，關于合同的利益糾紛越來越多，合同協調著人與人，人與事之間的關系。那么正式、規范的合同是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的房地產合同5篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

精選房地產合同合集5篇

房地產合同篇1

　　委托人（甲方）：_________________________

　　地址：___________________________________

　　身份證號碼（營業執照注冊號）：___________

　　電話：___________________________________

　　受托人（乙方）：_________________________

　　地址：___________________________________

　　營業執照注冊號：_________________________

　　資質等級及證號：_________________________

　　電話：___________________________________

　　注冊經紀人姓名：_________________________

　　注冊證號：_______________________________

　　電話：___________________________________

　　經紀人協理姓名：_________________________

　　電話：___________________________________

　　甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，根據我國有關法律、法規之規定，雙方就房地產代辦手續事項達成如下協議：

　　一、委托代辦的房地產基本情況

　　所有權人/承租人：________________________

　　座落：___________________________________

　　建筑面積/使用面積：______________________

　　標的物價值（萬元）：_____________________

　　房屋所有權/使用權證號：__________________

　　預售合同登記號：_________________________

　　房地產權證號：___________________________

　　土地使用面積：___________________________

　　土地使用證號：___________________________

　　土地使用性質：___________________________

　　備注：___________________________________

　　二、委托代辦事項（選項打“√”）

　　□房地產交易登記

　　□房屋使用權過戶

　　□房屋初始登記

　　□國有土地使用證

　　□房地產權證

　　□商品房預售許可證

　　□規劃許可證

　　□二手房按揭

　　□轉按揭

　　□其他手續（）

　　三、委托權限（選項打“√”）

　　□全權代理：乙方以代理人身份，代為行使甲方權利、義務。在委托權限、期限內，乙方與第三人或有關單位、部門洽談，開展相關工作。委托人可以不到場，但法律責任由甲方承擔。

　　□一般代理：乙方為甲方提供有關咨詢、勞務方面的服務，指導甲方填寫、整理登記有關表格、資料，協助辦理相關手續。

　　四、限制代辦情況

　　甲方不得將具有下列情形的房地產委托乙方為其提供服務，否則由此而引起的一切法律責任、經濟賠償概由甲方承擔，同時乙方有權拒絕甲方委托的.下列服務或在合同履行中發現下列情況隨時終止合同：

　　1．被司法機關查封、罰沒、財產保全等；

　　2．屬公告拆遷范圍，即將實施拆遷的；

　　3．已作為抵押擔保物，未經抵押權人同意或未告知受讓人的；

　　4．共有人或同住家庭成員沒有達成一致意見的；

　　5．弄虛作假和非正當交易一經發現的；

　　6．其他限制交易的情況。

　　五、甲方應遵守的約定

　　1．應出示身份證明、營業執照等真實的身份資料證明;

　　2．提交代辦事項所需的、真實合法的、齊備的證件資料；

　　3．如實申報交易價格，繳納有關稅費；

　　4．有責任如實向乙方和登記機關介紹房屋基本情況及交易情況，并為其提供查勘現場的條件；

　　5．甲方對所提供的一切文件和復印件的真實性、合法性承擔法律責任。

　　6．甲方委托提供的權屬文件及復印件作為本合同附件。

　　六、乙方應遵守的約定

　　1．應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法經營資料證明;

　　2．在授權范圍內依照有關法律、法規開展代辦服務工作；

　　3．如實介紹代辦的程序、收費標準及有關政策;

　　4．協助整理有關資料，填寫相關表格，代為呈送登記要件至辦證機關；

　　5．將代辦過程中的有關問題及時告之甲方；

　　6．在約定的時限內辦理完甲方委托的事項，領取有關證件及登記合同；

　　7．為委托人保守其交易秘密和個人隱私。

　　七、甲方應交付代辦事項所需的證件（選項打“√”不選“x”）

　　□房屋所有權證

　　□國土使用證

　　□買賣合同

　　□抵押合同

　　□借款合同

　　□上級機關批文

　　□董事會決議

　　□授權委托書

　　□營業執照

　　□組織機構代碼證

　　□結婚證

　　□身份證明

　　□其他

　　八、代辦時限從甲方登記要件交驗齊全之日起，共_________個工作日內完成代辦事項。

　　九、代辦服務費及付款方式乙方全部完成甲方委托事項，甲方應向乙方支付的代辦服務費總額為_________元（大寫_________）。付款方式如下（選項打“√”不選“x”）

　　□合同簽訂后，甲方一次性支付代辦服務費和稅費。

　　□合同簽訂后，乙方預收甲方代辦服務費和稅費_________元（大寫_________），在領證時一次性結算。因甲方原因中途停止委托的，甲方應按代辦服務費總額的______%支付已乙方勞務費。乙方所收各項費用必須開具有乙方代辦機構財務專用章的收款票據。

　　十、違約責任若一方違反本合同約定，違約方向守約方支付違約金為代辦服務費的_______%。

　　十一、甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決，協商不成的，按本合同約定的下列方法之一，進行解決（選項打“√”）：

　　1．向_________仲裁委員會申請仲裁（）

　　2．向_________人民法院提起訴訟（）

　　十二、本合同（含附件頁）一式叁份，甲乙雙方及辦證機關各執一份，具有同等法律效力，雙方簽章即刻生效。

　　甲方（簽章）：_________ 乙方（簽章）：_________

　　法定代表人：___________ 法定代表人：___________

　　委托代理人：___________ 委托代理人：___________

　　_________年____月____日 _________年____月____日注冊房地產經紀人：_________

　　房地產經紀人協理：_________

　　_________年______月______日

房地產合同篇2

　　買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著該合同中部分條款是無效的，這種無效可能是因為欺詐、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷的合同，就是合同在簽訂后，因為滿足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷該合同。那么如何認定一份房地產買賣合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細解答。

　　對有權屬證書并辦理變更登記的買賣合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問題在于沒有權屬證書和變更登記的私有房地產買賣合同。一種意見是完全無效的合同，另一種意見是保護善意的買賣合同，筆者同意第二種意見。

　　例如不久前發生的一起案件，被告方拆遷建房已經政府批準，有關權屬證書由政府拆遷管理部門在拆遷改造全部結束后統一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書面合同，將房屋賣給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關批準建房的文件和票據，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無權屬證書為由單方解除合同，引發訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效。在此案中，雙方當事人包括法院內部一些法官對合同效力問題持有不同意見正如前述兩種意見。筆者認為對合同法律效力問題可以從以下幾個角度考慮：

　　1、正確認識房地產權屬登記的法律功能

　　“按照我國法律的規定，我國對房屋等大宗財產的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關或其委托的.機構(如房產交易所)通過一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發房屋產權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產市場的交易風險。

　　具體來說，房地產權屬登記具有五個方面的功能：

　　(1)公示功能。房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的功能在于保護動態的交易安全，使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產權利，都會涉及第三人利益，因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　(2)公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。人。

　　(3)管理功能。房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。

　　(4)警示功能。房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產交易風險的作用。

　　(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場經濟的重要特征。經過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經濟的特征。

　　從上述內容我們可以看出，房地產權屬登記的法律功能主要還是促進和保護房地產交易的一種手段，而不是前提條件。

　　2、確認私有房地產買賣合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規定的公平原則，維護經濟關系的穩定，保護善意一方.

　　我國對物權變動采取的是“現行法采意思主義與登記或交付的結合”，但在我國社會中，大量存在因種種原因而未辦理權屬證書的房地產，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據《房地產管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規定，未辦理房屋產權證書的房地產不能買賣，，因此有很多人認為“未領取房屋權屬證書的房屋無權轉讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類糾紛的正確、公平處理。對于無權屬證書房屋的買賣一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩定”。主要理由是：

　　第一，買賣雙方已對房地產的買賣產生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

　　若因出賣方的原因未登記，出賣人反悔要求返還房屋，因未登記房地產權利未轉移，房地產的所有權仍屬出賣人，買受人當然應當返還。于此合同關系就會形同虛設，對當事人并無約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無法得到保障。

　　第二，不利于促進誠信機制的建立。

　　我國法律規定房屋所有權變更登記可在三個月內。

房地產合同篇3

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來，成為一個獨立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個新的亮點。縱觀現今社會上各種居間關系，如房地產中介、期貨、保險、婚姻、業務等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現行《合同法》中規定的居間條款僅僅為四條，規定得過于籠統和簡單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動的發展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場，制訂……

　　一、房地產居間合同的定義及相關問題

　　(一)房地產居間合同的定義

　　根據《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”相應地亦可將房地產居間合同定義為：“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓、抵押、租賃等活動中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務，委托人支付報酬的合同，又稱為“房地產中介服務合同”。廣義上說，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動;狹義上說，房地產中介服務多指房地產經紀，即房地產咨詢、提供房地產信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動。本文所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。

　　(二)相關問題

　　1、居間合同的分類

　　根據《合同法》424條規定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時，居間人可依照《合同法》第426條規定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域，媒介居間形式占了絕大多數，牽線撮合并完成交易手續最為普遍，房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發的居間人與合同當事人權利義務明確化問題

　　根據上述房地產居間合同的定義，房地產居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”由此可見，房地產居間合同的主體應有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現實的操作之中，比如房地產二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關系融為一體。設想《合同法》如能區分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同，真正的出售人是業主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人，而非業主，無論在交易中出現任何問題，均向居間人追訴。另一方面業主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低，并扭轉買賣雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現買賣雙方信息不對稱的情況，同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規定，而不是簡單而籠統地一筆帶過。

　　3、單邊委托關系與雙方委托關系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關系，而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致。可在立法時考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。

　　由于香港的房地產業已發展得相當成熟，中介市場也非常活躍，人們常說：現在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景，香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方的網站上查詢了解到，香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區別，香港的地產代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業的買方行事，但“代理須在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關系后，在切實可行的范圍內，盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上，在國內的房地產市場上，每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中，業主作為委托人將物業交予經紀人代為出售，而另一方面，買方則委托經紀人代為物色合適的物業，這已成為一種商業慣例，雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的'突出體現。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權，同時其嚴格執行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對經紀人的信心。這對規范房地產經紀市場及維護交易的穩定性都很有益處。

　　二、我國現行房地產居間合同的現狀

　　(一)現狀

　　我國現行房地產居間合同是伴隨著中介市場發展而發展的，與國外一些發達國家的房地產市場相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成，加快房地產的流通速度，有利于房地產資源的分配和利用。同時，巨大的利潤空間，使得大量的經營者進入這一領域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《經紀人管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法律法規及規章，在此基礎上各地的工商、房管等部門也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規。但這些法規的廣度、深度以及對違規行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發展的需要，不能有效地規范和發展市場行為，還需進一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無統一規范的格式合同不利于規范市場運作

　　上述關于房地產中介服務的各類法規中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規范的合同格式。這對市場規范操作產生很大弊端。

　　現實生活中，基于人們需求的多樣性，房地產居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書面合同而言，現在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買賣雙方的權利義務規定的非常簡單，根本不能適應如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現出其狹隘性和落后性，現在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒有任何房地產居間合同規范文本的情況下，國內房地產市場上的合同運作顯得非常混亂。于是，一些信譽度較高的大型中介公司紛紛聯合起來制定格式合同，但這些合同的出發點也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實質內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內房地產居間合同與香港相比較而言，香港地產代理監管局作為地產管理部門負責向地產交易者及地產代理人提供多種格式的文本，并且由相關法例強制規定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業用的地產代理協議》《購買香港住宅物業用的地產代理協議》、《出租香港住宅物業用的地產代理協議》、《承租香港住宅物業用的地產代理協議》《物業資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關對行業進行基本管理的做法對國內房地產行政管理部門有著重要借鑒意義。

　　立法規定使用格式合同及由相關政府主管部門擬訂規范的合同文本是很有必要的，各地方房地產主管部門應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關的合同文本供房地產市場主體使用，以創造國內房地產市場有序良性競爭、公平公開、誠實信用的市場環境。

　　三、房地產居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規定房地產居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區分

　　《合同法》所述的居間合同是個大外延的概念，調整各種形式的居間關系，但房地產中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著重要區別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務的人，其與委托合同最相類似。

　　市場上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價，主要手段是二手房的業主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買家，談妥價錢后，房地產中介即與賣方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣方以一定的價格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價的價格賣出房屋，則差價歸中介所有。但實際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結果，本應由業主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應地受到了經濟損失。在這種情況下，房地產行政主管部門的監管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產經紀簽訂行紀合同。但現實中，吃了這種“啞巴虧”的人實在太多，有關管理部門只能夠在態度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。

　　鑒于中介市場的確存在一些不良現象，有損于買賣雙方的合法權益，建議立法機關考慮從制定法律法規方面加大對違法從事中介行業、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產居間合同損害買賣雙方利益。同時以國家現有的房地產中介服務收費標準相對照，對超出標準的收費進行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規定委托人的誠信義務確有必要

　　《合同法》第425條規定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規定的締約過失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規定的義務主體是獨立于買賣合同當事人以外的居間人，而締約過失責任強調的主體則是在訂立合同時有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產居間過程中，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。實踐中，房產經紀人只能憑業主對其房屋的情況細述，并到有關房管部門進行查詢得到一些產權資料，得知該房屋的產權是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進行實際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環境噪音等。如果業主存在故意隱瞞，經紀人的如實告知義務就無法完整實現。近日接觸一個案例，買家在收樓后的第一天晚上就發現，原來每到晚上屋內的下水管就會發出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買方便認定這一切都是經紀的過錯造成的，是經紀賣了這樣一間房子給他，于是向經紀要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實，經紀也并不知情，純粹是業主隱瞞真實情況而致。但民眾意識里，第一時間想到的責任方必定是經紀，皆因多數買方會認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經紀肯定是隱瞞了真實的情況。這樣的判斷對經紀人是非常不公平的，是有失事實真相的。

　　筆者認為，如當時制訂《合同法》時能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時規定委托人也負有相應的如實告知義務，今天發生的糾紛就不會那么糾纏不清，買方也會清晰地看到這種法律關系的構成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應意識到這個問題的重要性，應該及時采取措施保障自身的合法權益，在業主委托代為出售物業時，應將房屋的具體情況包括每一個細節以書面形式寫入居間合同。在日后就此發生糾紛時能有足

　　夠的證據以對照自己是否已極盡如實告知買方有關事項的義務，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒有專門針對房地產交易中進行告知的法律規定，對在房地產交易中買賣方應盡的告知義務沒有詳細規定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產交易中的問題出現。但這并非一件易事，比如告知時間的確定是非常難以確定的問題。時間定得過晚，它會大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機會，不利于交易的穩定性。完善的告知制度不僅應該規定經紀人、買賣雙方的告知義務，還應該規定告知的時間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。

　　3、建立并嚴格執行信息披露制度

　　房地產中介行業是信息服務行業，信息的披露是否準確、完整、無欺詐意圖決定了經紀人的社會信譽度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時，必須向對方當事人披露傭金的相關信息，資訊對稱的情況下就減少了代理人違規操作的現象。在交易過程中，相對而言，買方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規定房地產交易中的信息披露制度的。美國法律規定交易房屋所在社區3年內有性犯罪的、近期內社區死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類的信息在出售房屋時業主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產專業人士--房地產經紀人。②可見，明文規定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產中介活動中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權益

　　在我國，除了應作些明確的規定保護買賣方的合法權益外，經紀人的合法權益也是不容忽視的。《合同法》第426條規定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規定了居間人在未促進合同成立時，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

　　事實上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅動下，往往在經紀人介紹買賣雙方相識或在達成買賣協議后，就可能會“飛”掉經紀人，即買賣雙方自行聯系買賣事宜，并找借口推掉經紀人的代理服務，并不愿支付中介費用。這的確是經紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動往往就這樣付諸東流了。對于善意的經紀人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規定買賣雙方規避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產中介服務管理規定》第26條規定：因委托人的原因，給房地產中介服務機構或人員造成經濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務管理規定中唯一針對委托人的義務作出規定的一條。雖說社會上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。

　　建議立法時應加具相關條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規避支付居間費用的義務，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應依照合同約定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”這是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關于房地產中介服務收費的通知》規定“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2%計收;實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。買賣代理費應向委托人收取。”以廣州市內的各種大小地產中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價的4%—6%。從上述規定看來，這明顯是違反規章規定的行為，物價部門應當予以監管。

　　但從另一角度來看，經紀方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無異議。經紀方還有一個看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經歷過此類案件的審理，仲裁委員會裁決認定：合同約定是當事人的真實意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。居間人得以勝訴。對此類裁決結果，筆者是認同的，作為一個有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現合同法的公平原則，較為符合實際的標準可以是：居間人在居間過程中不存在過錯并已經促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協商解決。

　　如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產經紀公司必須不惜代價地取悅業主及買方。針對賣方而言，放盤委托是完全免費的;針對買方而言，按照買方要求盡可能壓低價格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續服務，如銀行按揭貸款手續、辦理房地產交易過戶手續、辦理評估、公證、保險等手續都是免費提供的。經紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續服務中由于涉及的機構較多，難免會出現一些意外情況導致進度拖慢或有些阻滯，這時買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經紀人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無法收取或全額收取的風險。

　　筆者在未接觸房地產中介這一行時，也無法料想到經紀人有這許多的無奈，反而象社會上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業所打動。他們沒有雙休日和節假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業奉獻的精神并不是每一個人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著“平等”。

　　合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務范圍內的過錯應否成為買賣方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個問題。房地產經紀人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進行交易，換句話說，辦理交易過戶手續并不是經紀人的法定義務。相應地，若買賣方需要經紀人提供這種服務的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務費用。買賣雙方無權就提供此項有償服務過程中發生的問題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務費用而已。

　　(六)居間活動費用的認定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔”，第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”

　　考慮到在未促成房地產買賣

　　合同成立之前，房地產經紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業主發布廣告、帶領多個客戶到物業察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續的咨詢等等，有些甚至已經到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認同經紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規定正是對經紀人合法權益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善。“必要費用”的認定是問題的關鍵。現實生活中，為促成合同成立，經紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價值體現的，比如說腦力勞動、體力勞動等，確定“已支出的必要費用”成了一個難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對“必要費用”舉出詳細的書面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質的費用。這與經紀人所付出的勞動相比是有很大差距的。建議能夠在立法時制訂一個階段性的收費標準，比如說經紀人帶客戶去看樓的勞務費(按每次計)，咨詢費、已進行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據后，無論是買賣方還是經紀方都是愿意接受這個費用標準給付的，這樣就會減少了許多類似的糾紛。或者可以以居間人向雙方提供信息、進行蹉商談判、促成簽訂合同、協助辦理交易、交易完成等作為各個階段性的標志，每達到一個階段即有一個明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現合同法的平等互利精神。

　　(七)進行行業協會立法促進房地產居間合同的發展

　　我國于1995年成立了中國房地產協會中介專業委員會，但立法上卻并沒有關于行業協會的任何規范。為了促進行業協會能依法行使管理職能，規范行業內的各種市場行為，行業協會需要立法，依法對行業進行協調和管理。美國行業協會的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產經紀人協會分為全國房地產經紀人協會、州房地產經紀人協會和區域房地產經紀人協會三個層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產經紀人協會要積極與政治家特別是各議會溝通，保證法律法規的合理性，維護經紀人的正當權益;二是在業務上，制定培訓計劃，編寫培訓教材，為會員提供培訓教育，特別是與計算機、現代科技相關的課程;三是根據聯邦法、州法律等制定具體的行業技術標準以及房地產經紀人必須遵守的職業道德準則。在我國，房地產協會也有不少專家、學者參與、交流，他們的學術貢獻、專業見解、行情分析無疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯系起來運用是關鍵。此外，美國行業協會還有著一個重要任務：匯總各類房地產買賣信息，利用全國聯網先進技術，對信息的安全性、穩定性進行實時監控，保障買賣雙方的合法權益，同時也避免地產中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關系。②雖說目前，在我國實現信息的聯網的確有著相當大的困難，但美國的這種做法確實是一個行業監管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動，能刺激和帶動整個房地產市場的迅速發展。但問題是，國內還未有一個組織機構去完成這項工作，行業協會正是一個不錯的選擇。同樣，對市場的監管和協調也需要這樣一個角色，只有在立法上顯現行業協會的重要地位、各種職能并賦予其相當的行政處罰權的話，一定會令房地產中介這個行業騰飛。

　　注釋：

　　①《出售香港住宅物業用的地產代理協議》第2條.www.eaa.org.hk

　　② 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產經紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產估價師》月刊

房地產合同篇4

　　貸款人（抵押權人）：（以下簡稱為“甲方”）身份證號碼：借款人（抵押人）：（以下簡稱為“乙方”）身份證號碼：

　　第一條：總則

　　甲、乙雙方于年月日簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房產以不轉移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔保并支付合同約定的利息和相關費用。經雙方當事人協商一致，特立本合同，以資遵照履行。

　　第二條：抵押房地產

　　座落（四至范圍）：（見附圖）建筑面積：房屋、土地用途：房屋結構（類型）：抵押房地產評估價值：人民幣萬元整權證號：地號：。

　　第三條：抵押房地產擔保范圍

　　借款本金、利息、綜合費、違約金、損害賠償金、訴訟費、財產保全費、律師服務費、評估費、拍賣費等處分抵押房地產的費用以及可能產生的甲方代墊費用和其他費用。本合同有約定具體數額的按照約定，沒有約定的依相關位出據給甲方的收款發票額為準。

　　第四條：借款金額及借款期限

　　借款金額：人民幣（大寫金額）萬元整。借款月利率：%，借款期限：自年月日至年月日止。向乙方支付借款金額，借款到期后歸還借款本息。

　　第五條：抵押房地產的處分限制

　　抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得將抵押房地產轉讓、變賣、抵償債務或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產作任何實質性結構改變，若由此造成甲方損失的`，乙方應承擔賠償責任。

　　第六條：乙方保證及承諾

　　乙方保證對抵押房地產享有合法的所有權、處分權、占有權。甲、乙雙方在簽署本合同時，抵押房地產上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、訴訟等，也不存在任何形式的權屬爭議或其他權利瑕疵。乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產全部權益）作為償還本合同借貸條款項下的借款本金及其他相關費用的擔保。

　　抵押物共有人同意將本合同抵押物進行抵押，并與借款人共同承擔償還借款的責任。當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，愿意無條件地自找住房。乙方承諾因自身及不可抗拒的原因導致抵押房地產滅失，因滅失所得賠償金作為抵押財產。

　　乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規定的所有權利和義務作出的承諾保證不會以此為由行使抗辯權及訴訟權。

　　第七條：房地產抵押物關系的終止

　　乙方還清借款本金、利息，并支付相應費用后，且已全部履行本合同各項條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵

　　押合同終止之日起10日內到房地產登記部門申請辦理抵押登記注銷手續。

　　第八條：房地產抵押權的行使及實現

　　乙方違反第十條規定，隱瞞事實及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產、死亡、征地拆遷等可能導致抵押權毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權、抗訴權，本合同即提前終止，房地產抵押權提前實現。

　　借款期限或借款展期屆滿后5日內，乙方不履行債務或不能完全履行債務的，房地產抵押權即實現。甲方有權行使抵押權，處分抵押房地產。

　　本合同借款到期后，借款人（乙方）未按合同約定還本付息，借款人（乙方）自愿接受人民法院強制執行。

　　本合同經公證后成為具有強制執行的債權文書，若債務人不履行債務或不完全履行債務，債權人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行。

　　本合同作為乙方不可撤消授權甲方將抵押房地產提交有關拍賣機構進行拍賣的文件依據，乙方對此放棄一切抗辯權。由于拍賣產生的一切費用由乙方承擔，甲方有權在拍賣收入中直接予以扣除。

　　第九條：拍賣

　　甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權委托拍賣機構將上述房地產公開拍賣，賣收入扣除拍賣費用、借款本息及相關費用后，剩余部分退還乙方，足部分甲方有權向乙方追索。有關拍賣等手續乙方均委托甲方代為辦理。

　　第十條：費用與抵押房地產有關的評估、保險、鑒定、登記、公證等費用由乙方承擔。

　　第十一條：特別約定

　　乙方違反第四、七、八、九、十條規定及補充協議規定必須按借款金額的20%

　　承擔違約賠償。逾期還款5天內按每日未還款總額的0.5%計算違約金，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權的人民法院申請強制執行，變賣、拍賣或訴訟期、執行期直至債務完全清償止的費用，按每日未還款總額的0.5%計算違約金。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復計算。展期合同及補充協議為本合同某一條款的補充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項在補充協議中未改修的繼續有效。

　　第十二條：爭議解決

　　凡因履行本合同而產生任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成的，由本合同簽訂地所在地人民法院管轄，如遇非本合同條款規定而引發的爭議，協商不成的，向本合同簽訂地人民法院提起訴訟。

　　第十三條：法律適用

　　本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》相關規定辦理。若今后新頒布或修改的相關法律、法規或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應根據上述法律、法規或司法解釋的規定共同對本合同作出相應修改。

　　第十四條：提示條款

　　乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經就合同條款做了相應說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應的法律后果已全部知曉，并予以充分、準確無誤的理解。

　　第十五條：合同生效及份數

　　本合同經雙方簽章，并經公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

　　本合同一式肆份，甲、乙雙方各執一份，房地產登記部門、公證處各存檔一份。

　　第十六條：其他事項約定

　　本合同中的抵押部分內容作為辦理抵押登記時按照房地產抵押登記部門要求簽訂的房地產抵押合同補充內容，與其具有同等法律效力。

　　貸款人（簽字/蓋章）：借款人（簽字/蓋章）：

　　電話：電話：

　　日期：年月日日期：年月日

房地產合同篇5

　　合同編號：

　　甲方：

　　委托代理人：

　　聯系地址：

　　聯系電話：

　　開戶行：

　　賬號：

　　乙方：

　　委托代理人：

　　聯系地址：

　　聯系電話：

　　開戶行：

　　賬號：

　　根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，買賣雙方經過協商，確認根據下列條款訂立合同，以資共同遵照執行

　　一、房地產基本信息及交易價格

　　1、房地產坐落于_______市_______路街巷（里、坊）_______號_______房，《_______證》_______證號_______號，測量：_______圖_______幅_______地號。

　　2、該房地產結構_______層，使用土地面積為_______平方米，出售部位為該屋_______樓（棟）_______單元（詳見房地產證確權面積），建筑面積為_______平方米，連同室內附著設施。

　　3、買賣雙方議定交易價為人民幣_______元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整）簽定本合同時，買方已按房地產交易價____%元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整）作為定金支付給賣方，余額____元，（大寫：___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整），應在_____房地產交易所（簡稱：交易所）辦理房地產過戶之日支付給賣方。

　　二、交付事項

　　1、本合同所購房地產交付日期為：合同生效起_______個工作日內。

　　2、本合同實際支付金額為人民幣（大寫）_______。

　　3、甲方給乙方的付款方式：（）支票；（）電匯；（）銀行匯票；（）ＬＣ；（）Ｔ/Ｔ。

　　4、本合同經雙方簽訂后正式生效，付款方式：_______。

　　5、甲方未付齊貨款全款（100%）之前，貨物所有權歸乙方所有。

　　6、定金：

　　三、違約事項

　　賣方或買方不按規定日期辦理過戶手續，視為違約。

　　四、免責條款

　　1、雙方約定由于水災、火災、地震、臺風、戰爭、海關檢查、進口手續及廠商供貨延遲，等不可抗拒的原因，導致合同不能全部或部分履行（或適當履行）的，免除相應的違約責任。

　　2、受到上述免責事項影響的一方，應在_______天內通知另一方。