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資產評估師考試《資產評估》知識：直接比較法
導語：直接比較修正一般是以估價對象房地產的區域因素與個別因素為基準，將可比實例房地產的各項因素與估價對象房地產的因素進行比較，并逐項打分。
(一)直接比較法
1.基本原理：
利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。
2.優點：
該方法直觀簡潔，便于操作。
適用條件：
對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。
3.基本計算公式為：
(1)如果參照物與被評估對象可比因素完全一致
評估對象價值=參照物合理成交價格
(2)參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致
公式
①評估對象價值
=參照物成交價格評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
②
③評估對象價值=參照物成交價格修正系數
原理
本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征(或者因素)的影響，而且成正比關系。
(3)參照物與被評估對象有n個可比因素不一致。
①方法一：
公式
評估對象價值=參照物成交價格修正系數1修正系數2……修正系數n
這里修正系數的計算公示
原理：
各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應
②方法二：
公式
評估對象價值
=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
原理：
分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。
4.直接比較法的基本方法——僅僅一個可比因素不一致或者完全一致
直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：
(1)現行市價法[參照物與評估對象完全一致]
當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。
(2)市價折扣法
①原理
以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。
②數學式表達
資產評估價值=參照物成交價格(1-價格折扣率)(2-3)
(3)功能價值類比法
①定義：
以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。
換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大
②分類
根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況：
Ⅰ、資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法
數學表達式一般表述為：
所以：被評估資產評估價值=參照物成交價格
Ⅱ、資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法
數學表達式一般表述為：
資產評估價值=參照物成交價格(評估對象生產能力/參照物生產能力)^x(2-5)
(4)價格指數法(物價指數法)
①定義
價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。
②物價(價格)指數的各種表述方法
Ⅰ、定基物價指數：
是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲;物價指數在100%以下，表明物價下跌。例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。
年 份 該類設備實際均價 定基物價指數
=當年實際物價/基年物價 定基價格變動指數
=(當年實際物價-基年物價)/基年物價
1999(基年) 50 100%
2000 51.5 103%=51.5/50*100% 3%=(51.5-50)/50*100%
2001 53 106%=53/50*100% 6%=(53-50)/50*100%
2002 54 108%=54/50*100% 8%=(54-50)/50*100%
2003 55 110%=55/50*100% 10%=(55-50)/50*100%
2004 56 112%=56/50*100% 12%=(56-50)/50*100%
2005 57.5 115%=57.5/50*100% 15%=(57.5-50)/50*100%
Ⅱ、定基價格變動指數與定基價格指數的關系
某年的定基價格指數=1+該年的定基價格變動指數
Ⅲ、物價指數與定基價格指數關系
比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數=112/106=105.66%
Ⅳ、物價變動指數與物價指數關系
物價指數=1+物價變動指數
比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數=112/106-1=5.66%
Ⅴ、環比物價指數：
本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商
Ⅵ、環比物價變動指數(記做a1，a2……，an教材36頁公式2-6-2和57頁)
本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商
環比物價指數=1+環比物價變動指數
年 份 定基物價指數(%) 環比物價指數(%) 環比變動物價指數
1999 100
2000 103 103=103/100 3%=(103-100)/100
2001 106 102.9=106/103 2.91%=(106-103)/103
2002 108 101.9=108/106 1.89%=(108-106)/106
2003 110 101.9=110/108 1.85%=(110-108)/108
2004 112 101.8=112/110 1.82%=(112-110)/110
2005 115 102.7=115/112 2.68%=(115-112)/112
③價格指數法在評估中運用的計算公式為：
資產評估價值=參照物成交價格 (2-7-1)
=參照物成交價格 (2 -6-1)
=參照物成交價格價格指數 (2——7)
=參照物成交價格(1+物價變動指數) (2——6)
=參照物成交價格 (2-7-2)(4-3)
=參照物成交價格(1+a1)(1+a2)……(1+an)(2-6-2)
④適用條件
評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。
(5)成新率價格調整法。
①原理：
參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。
②計算公式為：
資產的成新率
=資產的尚可使用年限/(資產的已使用年限+資產的尚可使用年限)100%
5.直接比較法使用頻率高的方法【高級】
(1)市場售價類比法——一個以上可比因素不一致
資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 (2-9)
=參照物售價功能差異修正系數…時間差異修正系數 (2-10)
(2)價值比率法
這里介紹兩種簡單的價值比率：
①成本市價法
基本原理
以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。
計算公式
資產評估價值
=評估對象現行合理成本(參照物成交價格÷參照物現行合理成本)(2-11)
特別注意：公式中的計算基數是被評估對象的現行合理成本，如果現行成本中有不合理的支出，應該扣除。
②市盈率倍數法
基本原理
以參照物(企業)的價值比率(如市盈率)作為乘數(倍數)，以此乘數與評估對象的相關的財務指標(如收益額)相乘估算評估對象價值的方法。
主要適用對象
企業價值評估
計算公式
所以：被評估對象的市價總額
=(參照物的)市盈率*(被評估對象的)凈利潤 (2-12)
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