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價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》考點：收益法
導語：及時、準確地掌握大量不同行業的經濟信息、技術信息和政策信息是運用收益法的基礎，因此大量收集、整理和分析不同的信息是評估機構和評估人員運用收益法的前提。以下是小編為大家整理的價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》考點：收益法，僅供參考，希望能夠幫助大家。
價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》考點：收益法1
1、熟悉：收益法的基本概念和使用的前提條件
收益法是利用資產未來收益的現值確定標的價格的方法。比如土地的價格
收益法，將標的在未來的預期收益，按設定的折現率折算成現值，借以確定標的價格的一種方法。
收益法基于預期原理，是建立在貨幣具有時間價值的基礎上的。
前提條件
1、收益貨幣化——標的必須是具有獲利能力的資產，未來的預期收益能夠用貨幣來衡量。
2、風險貨幣化——資產所有者承擔的風險必須能夠用貨幣來衡量。
注意：收益法使用的范圍是能夠連續獲利的資產，未來收益很少或者不穩定的資產，不能使用收益法
2、掌握：收益法的基本公式，掌握以下三種情況下的價格鑒證方法：
(1)未來收益年限無限且收益不變、
(2)未來收益年限有限且收益不變
(3)未來收益年限有限且年收益不等額
價值理解
社會對企業價值的理解或觀念不同，影響評估人員對收益法的應用
在歐美發達國家中，對于資產交易中的企業價值評估、單項無形資產評估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就目前國內情況看，則很少有評估機構和評估人員采用收益法，對于企業價值評估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數機構或評估師采用了收益法，其結果也大都受到有關部門或社會人士的質疑而不被接受，這反過來又進一步影響了收益法在企業價值評估中的應用。
由于西方發達國家市場經濟發展歷史很長，市場發育比較成熟和完善，人們對于市場經濟中企業價值的理解和觀念明顯區別于計劃經濟體制影響下的中國大多數人。在市場資產交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項資產交易能否成功以及成交價格的高低就取決于該項資產在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資產的成本。對于一個企業來講，雖然一個企業是由固定資產、流動資產、無形資產及負債構成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復雜的關系。一個運營中的企業，由于各種資產的交互作用及社會等外部環境的影響，其價值并不遵循1+1=2的數學規律。投資者在投資時雖然也注意固定資產、流動資產及負債狀況，但是更為重視企業對整體資產的運營能力和運營潛力，例如企業的技術力量、產品的種類及技術水平、品牌的社會影響及市場占有份額、企業在行業中的地位、行業內技術發展狀況及發展趨勢等等，即除了關注有形資產外，更加關注能否通過無形資產效能的.發揮而使有形資產高效運營，從而獲得期望的收益，對于任何一項不能獲得最低預期收益的資產，投資者是不會進行投資的。因此，一個企業在未來能否具有獲利能力及獲力能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎條件。收益法正是以被評估資產未來收益能力作為價值評估的基礎，因而在市場經濟社會中容易被社會所接受。
在中國國內，由于長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資產的數量及價值，是企業資產價值的真實反映，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構和評估人員對收益法的應用。
價格鑒證師《價格鑒證理論與實務》考點：收益法2
第一 收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對于土地使用者而言，稱為土地收益;而相對于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式：
p=a/rp-土地價格a-土地純收益r-土地還原率a=pr
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：
p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式
(4)未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式
(5)純收益按等差級數遞增或遞減的土地價格計算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點與適用范圍
(1)收益還原法的特點
a.收益還原法以地租理論和生產要素分配理論為理論依據
b.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
c.收益還原法評估結果的準確度取決于土地的純收益及還原率的準確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產的估價。但對于沒有收益的不動產的估價則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據而應用面很廣的'一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩定純收益和適當還原率的求取比較困難。
第二 收益還原法估價的程序和方法
(一)估價程序
1、計算總收益
2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等
3、計算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價
(二)計算方法
1、總收益計算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個條件。
總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益。計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益都應計入總收益之中。另外，還應充分考慮受益的損失。
2、總費用計算方法
(1)單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費
(2)房地出租中總費用的計算
包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。
房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權出讓年限，計算公式為
房屋重置價–殘值房屋重置價×(1-殘值率)
年折舊費=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，相應計算公式為
房屋重置價
年折舊費=房屋可使用年限
(3)土地純收益計算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率
房屋現值=房屋重置價×房屋成新度=房屋重置價-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴格區別，又互相聯系。
從純理論上講，還原率應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價格確定
土地純收益確定后，可根據收益變化狀況和土地使用權年限等條件，選擇適當的土地還原率和公式，求取土地的試算收益價格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地價格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限
該公式也可用以計算房產價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益
第三 收益還原法應用
1、利用收益還原法評估土地價格
(1)基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價格
二步：從待估房地產純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格
(2)計算公式：
土地價格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
(3)例題解析(詳見輔導教材)
計算方法——計算總收益——計算總費用——計算房屋年純收益——計算土地年純收益——計算土地使用權價格
2、利用收益還原法評估房產價格
基本思路及計算公式與評估土地價格類似
例題解析
3、利用收益還原法評估不動產價格
基本思路依然是先計算待估不動產的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產的收益價格。在實際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計算時，對押金和保證金運用收益的處理
4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格
(1)承租土地使用權的概念
(2)采用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
采用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權還原率高一個百分點左右。
(3)案例解析
5、實際計算中常見錯誤
(1)項目和參數使用錯誤，收益或費用(出租方為取得收益而支出的費用)的項目判斷不準或錯誤
(2)年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限
(3)有幾個還原率時，還原率采用不準
(4)計算錯誤，如只算單價，不算總價，或相反;未能區分樓面地價與地面地價，建筑面積與土地面積等
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