2017價格鑒證師理論與實務輔導：市場比較法

　　導語：比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2017價格鑒證師理論與實務輔導：市場比較法

　　市場比較法

　　7.1.1 運用市場比較法價格鑒證應按下列步驟進行：

　　(1)搜集交易實例;

　　(2)選取可比實例;

　　(3)建立價格可比基礎;

　　(4)進行交易情況修正;

　　(5)進行交易日期修正;

　　(6)進行區域因素修正;

　　(7)進行個別因素修正;

　　(8)求出鑒證價格。

　　基本公式：

　　鑒證價值=參照物市場價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

　　7.1.2 運用市場比較法價格鑒證，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情，根據價格鑒證標的狀況和價格鑒證目的，從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。

　　選取的可比實例應符合下列要求：

　　(1) 與價格鑒證標的相同或類似物品;

　　(2) 成交日期與價格鑒證基準日期相近，不宜超過一年;

　　(3) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　7.1.3 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容：

　　(1) 統一付款方式;

　　(2) 統一采用單價;

　　(3) 統一幣種和貨幣單位;

　　(4) 統一計量單位。

　　注：1、統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清;

　　2、不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日時的市場匯率中間價計算。

　　7.1.4 進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

　　7.1.5 進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為價格鑒證時點的價格。

　　交易日期修正宜采用鑒證標的的專項價格指數或類價格指數進行調整。在無專項價格指數或類價格指數的情況下，可根據當地市場價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。

　　7.1.6 進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為價格鑒證對象外部環境狀況下的價格。

　　7.1.7 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為價格鑒證對象個體狀況下的價格。

　　7.1.8 交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

　　每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。

　　7.1.9 選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為鑒證價格。

　　7.1.10 市場比較法的原理和技術，也可用于其他價格鑒證方法中有關參數的求取.

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