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中級經濟師《房地產經濟》講義：房地產投資項目風險分析
導語：在中級經濟師的考試中，關于房地產投資項目風險分析的相關內容你知道是什么嗎?他具有客觀性和不確定性。下面我們一起來看看相關的考試內容吧。
(一)房地產投資項目風險分析概述
1.房地產投資風險的含義：從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
2.房地產投資風險的特征
(1)客觀性。房地產投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉移。
(2)不確定性。風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。雖然知道某種風險未來發生的概率，但未來什么時候發生，這種難以預測的特性造成了房地產風險的不確定性。
(3)潛在性。并非風險不可認識，人們可以根據以往資料進行統計分析做出判斷。
(4)損益雙重性。
(5)可測性。
(6)相關性。同一風險事件對不同的投資者會產生不同的風險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結果。
3.房地產投資項目風險分析的含義和內容
房地產投資項目風險分析：是在房地產投資項目財務評價和不確定性分析的基礎上，進一步綜合分析識別房地產投資項目在將來建設和運營過程中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險的對策，降低風險損失。
房地產投資項目風險分析包括：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對四個環節。
(二)房地產投資風險識別
1.房地產投資風險識別的目的
為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎;為選擇最佳的風險應對方案提供依據。
2.房地產投資風險識別的特點:
系統性、連續性和制度性。
3.房地產投資風險的類型：系統風險、非系統風險。
房地產投資的系統風險(對所有項目產生影響、無法避免或消除)：
(1)通貨膨脹風險：也稱為購買力風險。
(2)市場供求風險
(3)周期風險
(4)變現風險
(5)利率風險
(6)政策風險
(7)政治風險
(8)或然損失風險：如火災、風災或其他偶然發生的自然災害對房地產投資者造成的損失。
房地產投資的非系統風險(對個別項目產生影響、可以避免或消除)：
(1)收益現金流風險：房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
(2)資本價值風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來經營成本水平。
(3)比較風險：也稱為機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產項目后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應的可能收益時，給投資者帶來的風險。
(4)時間風險：房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。
(5)持有期風險：與房地產投資持有時間相關的風險。置業投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。
4.房地產投資風險識別主要方法：問卷調查法、專家調查法和情景分析法。
(三)房地產投資風險估計及評價
1.房地產投資風險估計
房地產投資風險估計是在房地產投資風險識別的基礎上，通過定量分析的方法測度風險發生的可能性及其對項目的影響程度。
(1)房地產投資風險估計與概率
風險估計分為主觀概率估計和客觀概率估計。
在房地產投資項目經濟評價和可行性研究階段，風險估計是主觀概率估計。
通常采用主觀概率進行預測的方法有兩種：
①當預測對象僅有一個可能發生的事件時，直接進行主觀概率預測。
式中;P為某事件的主觀概率預測值;Pi為第i個預測人員對該事件的主觀概率預測值;n為參加預測的人數;
【例】某房地產開發企業對其開發的商品房住宅在未來年銷售量超過10萬平方米的可能性預測，共請了8位有經驗的市場營銷人員參與預測，其主觀估計值分別為2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.則該房地產開發企業來年商品房住宅銷售量超過10萬平方米的主觀概率為：
P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。
②當預測對象有多個可能發生的事件時;常用概率密度函數和累計概率分布函數來描述主觀概率。
(2)房地產投資風險的測度
①期望值。期望值是隨機變量可能值的加權平均數
②標準差
標準差大，意味著評價指標各可能取值偏離期望值的離散程度大，概率分布密度程度低，評價指標的不確定性程度大，項目的風險大;反之，標準差小，意味著項目的風險小。標準差的計算公式為：
【例】設有兩個投資方案，其年平均利潤可能值及其發生的概率見下表，試進行風險決策分析。
單位：萬元
| i | 市場需求 | 發生概率Pi | 年平均利潤Xi | |
| 方案I | 方案Ⅱ | |||
| 1 | 大 | 0．25 | 70 | 30 |
| 2 | 中 | 0．50 | 8 | 7 |
| 3 | 小 | 0．25 | -50 | -10 |
【解】 ①求出兩投資方案的利潤期望值
方案1利潤期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0萬元
方案2利潤期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5萬元
方案1利潤期望值大于方案2利潤期望值，似乎應選方案1，但進一步計算標準差發現方案1并非上策。
套入公式計算，方案1利潤標準差=42.44萬元;方案2利潤標準差=14.22萬元。
顯然，標準差1比標準差2大得多，即方案I的風險比方案Ⅱ大得多，而兩個方案的利潤期望值又很接近，因此應選擇方案Ⅱ。
需要特別注意的是：用標準差來測度和比較兩個以上投資方案的風險大小，要求這些方案的評價指標期望值相同或相近，當它們的評價指標期望值不相同也不相近時，則要用變異系數來測度和比較風險的大小。
③變異系數
變異系數也稱為投資風險度，等于標準差與期望值之比.變異系數的計算公式為：
V為變異系數。變異系數越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。
2.房地產投資風險評價
(1)投資項目的財務內部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。
(2)投資項目的財務凈現值大于等于零的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數越小，風險越小。
(四)房地產投資風險應對
房地產投資風險應對的方法主要有：
(1)風險預防
主要措施：①防止風險因素的產生;②減少已存在的風險因素并對其進行監控;③對風險因素進行時間和空間上的隔離;④加強投資方的保護能力;⑤風險預防的評價;⑥對下一步的預防目標進行審核和規劃。
(2)風險回避
風險回避是指房地產投資者通過房地產投資風險的識別和估計，發現某項房地產投資活
動可能帶來巨大的風險損失時，事先就避開風險源或改變投資方式，主動放棄或拒絕實施該項投資活動，以消除風險隱患。
(3)風險轉移
風險轉移是指房地產投資者以某種方式將風險損失轉給他人承擔。如參加保險、租賃等。風險轉移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，以達到降低風險發生頻率和縮小損失程度的目的。
①契約性轉移。
②項目資金證券化。
(4)風險組合。如分別投資住宅及寫字樓。
(5)風險自留：承擔風險和自保風險。區別在于自保風險需要建立一套正式的實施計劃和一筆特別的損失儲備或者基金;而承擔風險則無須建立這種計劃和基金，當損失發生時，直接將損失攤入成本。
(6)風險利用。促進投機風險向有利的方向發展。
【例題：2014年單選】下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是( )。
A. 收益現金流風險
B. 機會成本風險
C. 持有期風險
D. 政策風險
【答案】D
【解析】房地產投資的系統風險：(1)通貨膨脹風險、(2)市場供求風險、 (3)周期風險、(4)變現風險、(5)利率風險、(6)政策風險、(7)政治風險、(8)或然損失風險：是指如火災、風災或其他偶然發生的自然災害對房地產投資者造成的損失。
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