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2016注冊物業管理師管理實務模考題
不定項選擇題
1、回答題：
某小區物業管理處接到火情報告，小區C區A棟發生火災，接到報案后，物業管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現場確認火情，確認后啟動應急預案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發現有車輛停放在消防通道上，及時聯系業主，疏通消防通道。
以下關于義務消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設備組、滅火組和救援組等。
B.由項目工作人員和業主共同組成
C.設備組由具有消防設備操作及維護知識的維修人員擔任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質好的人員擔任
2、根據下面材料回答問題
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先后提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬于物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設備設施管理可采取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設備
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考核制度
D.調整設備運行時間，實行節能運行程序
簡答題
3、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同于2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應于2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之后，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
4、 某小區業主李某深夜在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業服務企業未盡物業服務職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計83500元人民幣。某物業公司辯稱，物業服務保安服務的范圍是指為維護物業服務區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業服務時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，也未發現陌生人進入小區。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償3000元人民幣。
請回答下列問題：
21.法院對李某提出的83500元的訴訟請求是否給予支持?說明原因。
22.簡述公共安全防范管理服務的含義，指出其具體的服務內容。
23.物業安防人員如何管理安防系統?
5、 2011年8月10日，某住宅小區物業服務企業在巡視過程中發現業主李某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改供暖管道。李某稱無人告知禁止拆改供暖管道的有關規定，所以便私自拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。
請回答下列問題：
15.李某私自拆改供暖管道的說法是否正確?簡要說明理由。
16.以示意圖方式說明物業裝飾裝修流程。
17.物業裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業裝飾裝修現場管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業服務企業應采取什么措施?
6、 某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的信號，隨即趕赴火災報警信號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。于是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善后處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。
7、物業巡視人員發現某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經遮擋住了消防設備。物業巡視人員意識到了事態的嚴重性，當即告知業主移除這些雜物。
請回答下列問題：
19.消防工作的指導原則是什么?
20.物業服務企業消防管理規定包括哪些內容?
21.消防設施設備管理制度的內容有哪些?
22.物業消防安全檢查主要包括哪些內容?
8、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公眾責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發。經鑒定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房墻壁更換該段主管，經協商業主李某同意。
問題：
1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。
3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。
9、某住宅項目由建設單位建設，擬采用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發布招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期為10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其后，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定為中標候選人。發出中標通知書后，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，并幫助完成竣工驗收工作。經談判后雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，并降價3%。
問題：
1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。
10、某物業項目處于施工建設階段，為促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業物業服務企業提供早期介入咨詢服務。A物業服務企業通過壓低物業服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現場施工跟蹤等。
問題：
1、根據本案例提供的材料，A企業的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。
3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。
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