房地產估價師《制度與政策》摸底訓練題

2017年房地產估價師《制度與政策》摸底訓練題

　　1、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為(  )元/㎡。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是(  )。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　3、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為(  )萬元。(建筑物報酬率為10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　4、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權有國家無償取得)、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為(  )萬元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　5、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為(  )萬元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　6、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(  )。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　7、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/㎡，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為(  )萬元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　8、下列估價公式中，錯誤的是(  )。

　　A.土地價格=房地價格-建筑物價格

　　B.房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務

　　C.建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

　　D.房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格

　　9、某工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規劃調整所需的補地價為(  )萬元

　　A.500

　　B.1000

　　C.2250

　　D.3000

　　10、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事(  )。

　　A.估價對性

　　B.估價目的

　　C.估價時點

　　D.價值類型

　　11、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為(  )。

　　A.2008年9月20日

　　B.2008年9月23日

　　C.2008年9月26日

　　D.2008年9月27日

　　12、若假定估價時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是(  )。

　　A.謹慎價值

　　B.市場價值

　　C.快速變現價值

　　D.投資價值

　　13、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為(  )萬元。(采用四三二一法則)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　　答案：1.B 2.B 3.D 4.A 5.B 6.B 7.B 8.B 9.D 10.B 11.A 12.C 13.B

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