2017年房地產估價師《案例分析》隨堂習題
焦急等待2017年房地產估價師考試的小伙伴們可以備考啦，應屆生畢業網為大家整理的2017年房地產估價師《案例分析》隨堂習題，希望對大家有所幫助!
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目 前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包 套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目 的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬， 雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬 元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自 己應分得 1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正， 求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出 收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須 一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時， 需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷 售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
1、( )是指由調查人員向被調查者詢問,由被詢問者答復的調查方法.
A.直接觀察法
B.間接觀察法
C.采訪法
D.報告法
2、已知某市1999-2002年商業用房竣工面積分別為22萬m2、31萬m2、38萬m2、42萬m2.1999-2002年商業用房竣工面積平均發展速度是( )
A.124.05%
B.117.55%
C.32.3%
D.25.49%
3、在編制概算時,零星工程費用一般按主要分項工程定額直接費總額的( )進行估算.
A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%
4、建設工程總造價由( )構成.
A.建筑安裝工程費、設備購置費、工器具等購置費、其他工程費用、預備費
B.建設項目總費用+合理利潤+稅金
C.建設項目總費用+固定資產投資方向調節稅
D.建筑安裝工程費、設備購置費、工器具等購置費、工程建設其他費用、預備費、固定資產投資方向調節稅、貸款利息
5、供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發生變化后,供給量作出反應的程度.通常用供給價格彈性系數來表示價格變動引起供給量變化的程度.供給價格彈性系數是( )與( )的比值.
A.供給量變動率價格變動率
B.需求量變化率價格變化率
C.價格變化率供給量變化率
D.價格變動率需求量變化率
6、對單個廠商而言,他按利潤最大化原則決定產品的產量,廠商均衡的條件是( ).
A.邊際收益大于邊際成本
B.邊際收益等于邊際成本
C.邊際收益小于邊際成本
D.A、B、C都不正確
7、金融工具有多種多樣,一般將其分為( )兩類.
A.直接金融工具和間接金融工具
B.企業金融工具和個人金融工具
C.長期金融工具和短期金融工具
D.貸款金融工具和存款金融工具
8、在現代經濟條件下,各國金融機構體系一般包括四個部分,即( ).
A.中央銀行、商業銀行、政策性銀行、國際銀行
B.中央銀行、商業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
C.地方銀行、商業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
D.中央銀行、工業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
9、我國《保險法》規定:"( )是投保人與保險人約定保險權利義務之間的協議."
A.保險協議
B.保險合同
C.保險合約
D.保險形式
10、( )是由國家主管會計工作的行政部門--財政部門以及其他相關部委制定的會計方面的規范.
A.中國會計制度
B.中華人民共和國會計制度
C.會計法
D.國家統一會計制度
參考答案:1、C 2、A 3、A 4、D 5、A 6、B 7、A 8、B 9、B 10、D
(一)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓 金等400 元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售 出，售價為4000元/m2(建筑面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現率為12%)。
1.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為()萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
2.需補交土地使用權出讓金等費用為()萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
3.利用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價為()萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
4.不屬于待開發的土地是()。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(二)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房 屋建設期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿 后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。
5.該房地產估價機構的估價思路不宜采用()。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設開發法
6.該宗房地產未來16年的凈收益現值之和為。()萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
7.該宗房地產未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為()萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
(一)1.C、2.B、3.D、4.C
(二)5.B、6.D、7.B
(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2005年12月23日 取得《×× 市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區 域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?
(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業、居住;允許建筑容積率為 7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假 設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?
參考答案：
(一)1.通過實地考查和對周邊區域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作為一種 能直接獲取長期收益的經營不動產，區別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益 法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能 夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法 定優先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以 對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本， 進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了 解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地 產(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種 估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規范》，撰寫并出具該宗土地的規范估價報告。
解法二：
1.選用假設開發法和市場法進行估價。
2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發方案。
5.開發完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。
(三)
選用假設開發法進行估價時地價的計算公式為
地價=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。
選用假設開發法進行估價的技術路線為預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使 用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地 產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是()。
A.將兩個廠區視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
D.視委托人要求進行估價并出具估價報告
2.委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為()。
A.可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區土地估價的思路應當是()。
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
(二)某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。
4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按()評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.商業與工業混合用途
5.若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委托評估時應按()評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途為()。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途，并考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是()。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整
(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，(環球網校房 地產估價師頻道為您整理)報酬率為10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6 年后建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站 建成投入使用后，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產的價格為()元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質是()。
A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值
B.以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值
C.將房地產收益直接資本化
D.將房地產收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低不取決于()因素。
A.未來凈收益的報酬率
B.未來凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益的可靠性
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上 1-3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月 停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。
請問：
1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么?
2、寫出估價技術路線。
(二)某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該 商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收 益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。
請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。
(三)某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸 款給其業主 800萬元。2001年10月1日，因該業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業主已償還給 銀行的部分本金及利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。
請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須 一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時， 需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷 售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
(一)某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為()。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑中的()。
A.自行改變
B.經上級主管部門批準改變
C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為()。
A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為()。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值
1.C、2.A、3.B、4.C
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某機構對該寫字樓進行估價。
1.能否改建的最終批準權在()。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建筑面積應為()。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應選擇()。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
為評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知 2004年6月末至2005年2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
4.交易日期調整的主要方法是()。
A.百分率法
B.價格指數法
C.價格變動率法
D.價格指數變動率法
5.對該可比實例的價格進行交易日期的調整，應調整為()元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
1.B、2.D、3.C、4.B、5.D
(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司 營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產 交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。
1.該房屋的估價主要技術路線是什么?
2.應該搜集哪些估價資料?
(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收 益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象 房地產的年凈收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其 全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價 值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什么?
參考答案：
(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。
(1)收益法：
①計算該房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期后的凈收益，并折現至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。
(2)市場法：
由于該地區的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發生頻繁，所以可用市場法來估算。
①假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;
②假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，并把該期間內的凈收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場凈收益現值;
③根據租賃協議，計算房地產在租賃期內的凈收益，并折現至估價時點，即為租賃期內已確定的凈收益值;
④把房地產完全權利的價值減去租賃期內的市場凈收益現值，再加上租賃期內已確定的凈收益現值，即為委估房地產的現時價值。
2.應搜集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司了解該類房地產的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。
(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。
1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資 料缺乏，三個可比實例的經營規模不同，其規模與估價對象房地產哪一個比較接近未知;商業房地產含義很廣泛，經營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊， 不甚清晰; 具體區段、位置不太清楚，而有些商業鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為 350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產的年凈收益，這樣是不恰當的。
2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地 產狀況(包括區位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比實例在估價對象房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的比準價格，最終求得此出租經營的商業房 地產的比準價格。
(三)不正確.因為估價對象現實用途雖是工業.但估價用途應是商業.技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
(一)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產的合理經營期限為()年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產第14年的凈收益為()萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產的收益價格為()萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前后整數年份假定經營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產的合理經營期限為()年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產第13年的凈收益為()萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產的收益價格為()萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取()。
A.報酬率
B.可比系數
C.資本化率
D.收益乘數
(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區類似房地產 2007年4月1 日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。
8.該宗房地產2007年10月1日的價格為()元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為()。
A.環比價格指數
B.定基價格指數
C.價格變動指數
D.價格調整指數
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名 單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食 店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面 積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本， 進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了 解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地 產(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種 估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規范》，撰寫并出具該宗土地的規范估價報告。
解法二：
1.選用假設開發法和市場法進行估價。
2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發方案。
5.開發完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。
某酒店從1998年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
問題：
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過實地考查和對周邊區域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作為一種能直接 獲取長期收益的經營不動產，區別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為 本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守 地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。
通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業的市 場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
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