2016房地產估價師《理論與方法》考試題及答案
1.房地產估價人員應遵守的職業道德包括( )。
A.應保持估價的獨立性，必須回避自己.近親屬或其他有利害關系人的估價業務
B.應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人
C.盡管感到自己的專業能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托
D.應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭
答案:AD
2.明確估價對象包括( )。
A.明確估價對象的實物
B.明確估價對象的權益
C.明確估價對象的區位狀況
D.明確估價對象的基礎設施情況
答案:ABC
3.某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
答案:D
4.房地產估價人員必須了解房地產的供求狀況以及影響房地產價格的各種因素，并且應該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經驗，必須遵循嚴謹的( )。
A.估價目的
B.估價程序
C.估價時點
D.估價作業日期
答案:B
5.估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行排序。房地產估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。
①擬定估價作業方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的.估價對象.估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告
A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨
B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩
C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨
D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
答案:C
6.求取建筑物重新構建價格的具體方法有( )。
A.單位比較法
B.分部分項法
C.造價分析法
D.指數調整法
答案:ABD
7.可比實例和成交日期應與估價時點接近。所謂“接近”是相對而言的，是指( )。
A.如果房地產市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現在仍然有效，也可選為可比實例
B.如果房地產的發展平穩，以一定速度發展，則幾年前的交易用于現在仍然有效，可選用為可比實例
C.如果房地產市場相對穩定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現在來說，差別還相當大，取可比實例還是相近的為好
D.如果房地產市場比較平穩，則幾年前發生的交易用于現在可能仍然有效，也可選為可比實例
答案:D
8.中國大陸目前主要有所有權.使用權.租賃權.抵押權.典權.地役權。其中，( )屬于自物權，其余屬于他物權。
A.使用權
B.抵押權
C.所有權
D.租賃權
答案:C
9.結構是指建筑物中由承重構件(基礎.墻體.柱.梁.樓板.屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為( )。
A.鋼結構
B.混凝土結構
C.磚木結構
D.磚混結構
答案:AB
10.房地產估價委托合同是估價機構和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要 。
A.成立受法律保護的委托與受托關系
B.明確合同雙方的權利和義務
C.載明估價的基本事項
D.防止出現糾紛
答案:ABC
11.凈收益每年不變，收益年限為有限年時，報酬資本化公式為( )。
A.A
B.B
C.C
D.D
答案:C
12.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2.2450元/ m2.2650元/ m2.2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1.0.2.0.3和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
答案:B
13.從賣房的角度看，成本法的理論依據是( )。
A.銷售狀況價值論
B.市場供求價值論
C.生產費用價值論
D.經濟花費價值論
答案:C
14.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。
①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①③④⑤⑥⑦
答案:B
15.對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。
A.土地取得成本
B.開發成本
C.銷售稅費.投資利息
D.管理費用
答案:ABCD
16.收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，價值的高低主要取決于( )。
A.未來凈收益的大小
B.獲得凈收益的可靠性
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益預期
答案:ABC
17.估價作業上真實.客觀.合理的價格是指( )。
A.估價師向買賣雙方推薦的價格
B.交易雙方均接受的價格
C.對交易雙方來說經濟上合理的價格
D.正常交易情況下形成的價格
答案:CD
18.下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。
A.非住宅小區級的公共建筑的建設費用
B.住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用
C.住宅小區內的公共設施
D.住宅小區的文化娛樂中心
答案:AB
19.房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過( )來實現。
A.充公權
B.管制權
C.征稅權
D.征收權
答案:ABCD
20.某宗房地產2000年1月15日的價格為900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均上漲0.3%，則其 2000年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A.7665
B.7262
C.7637
D.7412
答案:C
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