房地產估價師理論與方法基礎題
1、房地產開發投資屬于典型的( )房地產投資。
A.收益型
B.收益加增值型
C.機會型
D.博弈型
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P22。
【該題針對“風險對房地產投資決策的影響”知識點進行考核】
2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74、
B.5475.37、
C.5163.96、
D.7000.00
【正確答案】：C
【答案解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)
【該題針對“利息與利率”知識點進行考核】
3、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是( )。
A.潛在毛租金收入=物業內全部可出租面積×最大可能租金水平
B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入
C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入
D.凈經營收入=有效毛收人-運營費用
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。
【該題針對“收益性物業經營狀況的評估”知識點進行考核】
4、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的( )彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。
A.所得稅前利潤
B.所得稅后利潤
C.應分配利潤
D.未分配利潤
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P270，房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補;下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。
【該題針對“基本報表”知識點進行考核】
5、房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是( )。
A.土地不會毀損
B.地上建筑物有耐久性
C.變現性差
D.土地使用權益年限較長
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P7。
【該題針對“房地產投資概述”知識點進行考核】
6、在房地產銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是( )。
A.簡單平均法
B.移動平均法
C.加權移動平均法
D.時間序列分析法
【正確答案】：B
【答案解析】：在房地產銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是移動平均法。參見教材P117。
【該題針對“市場規模的估計”知識點進行考核】
7、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和( )構成。
A.基礎設施建設費
B.城市建設配套費
C.公共配套設施建設費
D.不可預見費
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P258，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成。
【該題針對“投資估算”知識點進行考核】
8、租金常常以( )為計算基礎。
A.建筑面積
B.使用面積
C.出租單元內可出租面積
D.每平方米可出租面積
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P348，租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。
【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】
9、制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。是( )法的缺點。
A.橫道圖
B.網絡圖
C.進行圖
D.工序圖
【正確答案】：A
【答案解析】：制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。是橫道圖法的缺點。參見教材P84。
【該題針對“進度控制”知識點進行考核】
10、物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市，這是房地產市場的自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
【正確答案】：D
【答案解析】：物業的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市，這是房地產市場的自然周期的第四階段。參見教材P50。
【該題針對“房地產市場的周期循環”知識點進行考核】
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