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房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案
在日常學習和工作生活中，我們總免不了要接觸或使用試題，借助試題可以檢測考試者對某方面知識或技能的掌握程度。那么問題來了，一份好的試題是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案 1
一、單選題
1、某房地產開發項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正確答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。
2、為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為( )。
A.認知價值定價法
B.成本加成定價法
C.挑戰定價法
D.領導定價法
【正確答案】：B
3、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正確答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。
4、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正確答案】：A
5、某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為1年，建設期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是( )萬元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正確答案】：C
【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。建設期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設期初即發生的費用，因此計息期應為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設期內均勻投入，可視為在建設期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。
6、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過( )確定是否進行投資。
A.等待投資型期權估價
B.放棄型期權估價
C.成長型期權估價
D.柔性期權估價
【正確答案】：C
7、( )資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基礎
C.原始
D.二手
【正確答案】：D
【答案解析】：二手資料是調查的起點，其優點是成本低及可以立即使用。參見教材P108。
8、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是( )。
A.有效市場>滲透市場>服務市場
B.服務市場>有效市場>滲透市場
C.有效市場>服務市場>滲透市場
D.服務市場>滲透市場>有效市場
【正確答案】：C
【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。
9、某一人口較少的市場同時有幾個物業項目同時開盤，而銷售業績、銷售價格沒有開發商預期的好，體現了房地產投資的風險的( )。
A.市場供求風險
B.周期風險
C.變現風險
D.通貨膨脹風險
【正確答案】：A
10、土地儲備實行( )管理。
A.計劃
B.年度
C.整體
D.分階段
【正確答案】：A
二、多選題
1、房地產開發項目竣工后，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質量保修書
D.住宅使用說明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下說法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經營收入=有效毛收入-運營費用
C.稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現金流=稅前現金流-大修基金一所得稅
E.稅前現金流=凈經營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設項目法人融資形式的特點有( )。
A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成
B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險
C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力
D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力
E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。
4、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為( )等四個層次。
A.經營利潤
B.利潤總額
C.稅后利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產投資風險的'概念”知識點進行考核】
6、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有( )。
A.貸款價值比率通常不超過50%
B.貸款期限最長不超過10年
C.貸款期限最長不超過20年
D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款
E.僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。
7、下面哪項不屬于房地產投資信托的分類( )。
A.權益型
B.綜合型
C.增長型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關于某特定商品市場規模的說法，正確的有( )。
A.有效市場大于服務市場
B.服務市場大于潛在市場
C.潛在市場大于有效市場
D.滲透市場大于有效市場
E.服務市場大于滲透市場
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務市場，也稱目標市場，是開發商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經購買了某種產品的消費者的集合。參見教材P112～113。
9、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有( )。
A.土地出讓價款
B.土地購置稅費
C.基礎設施建設費
D.水文地質勘測費
E.土地開發工程費
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開發費。D屬于勘察設計和前期工程費。E屬于看產設計和前期工程費。參見教材P257-259。
10、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目( )。
A.是否有足夠的資金來源
B.是否有較為廣闊的市場
C.是否具有較理想的財務內部收益率
D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力
E.項目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結論，主要是說明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的財務內部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。
房地產估價師《經營與管理》模擬真題及答案 2
一、房地產估價師《經營與管理》
（一）單選題
房地產投資的缺點是（ ）。
A. 相對較高的收益水平
B. 易于獲得金融機構的支持
C. 抵消通貨膨脹的影響
D. 投資數額巨大
答案：D。投資數額巨大是房地產投資的缺點之一，A、B、C 選項都是房地產投資的優點。
下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的是（ ）。
A. 空置率
B. 竣工房屋價值
C. 房屋施工面積
D. 吸納率
答案：D。吸納率屬于市場交易指標，空置率屬于市場供求指標，竣工房屋價值和房屋施工面積屬于供給指標。
某家庭預計今后 15 年內月收入為 10000 元，如果其中的 35% 可以用于支付住房抵押貸款的月還款。在年利率為 12% 的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。
A. 28.62
B. 29.16
C. 41.56
D. 48.24
答案：B。月還款額 = 10000×35% = 3500 元，年利率為 12%，則月利率為 1%，貸款月數 n = 15×12 = 180 個月。根據等額支付系列現值公式計算，抵押貸款申請額 = 3500×[(1 + 1%)^180 - 1] / [1%×(1 + 1%)^180]≈291600 元 = 29.16 萬元。
房地產開發項目的施工許可證由（ ）向發證機關申請領取。
A. 施工單位
B. 建設單位
C. 監理單位
D. 設計單位
答案：B。建設單位向發證機關申請領取施工許可證。
在房地產市場分析中，對特定區域內商品住宅市場的供需分析屬于（ ）。
A. 區域房地產市場分析
B. 專業房地產市場分析
C. 項目房地產市場分析
D. 總體房地產市場分析
答案：B。對特定區域內商品住宅市場的供需分析屬于專業房地產市場分析，區域房地產市場分析是對一個特定區域內整體房地產市場的分析，項目房地產市場分析是針對特定項目的市場分析。
房地產開發項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到（ ）時的極限值。
A. 利潤為零
B. 財務凈現值為零
C. 基準收益率
D. 財務內部收益率
答案：A。盈虧平衡分析中的保本點是指利潤為零的`情況。
某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議 15 天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是（ ）。
A. 形象差異化戰略
B. 人員差別化戰略
C. 服務差別化戰略
D. 產品差別化戰略
答案：C。承諾無條件退房屬于服務方面的差別化戰略。
某房地產開發項目的占地面積為 1 萬 m，容積率為 1.5，如果房屋開發成本為 3000 元 /m（按建筑面積計），預測能夠以 8000 元 /m（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（ ）元 /m。
A. 3000
B. 5000
C. 7500
D. 8000
答案：C。總建筑面積 = 10000×1.5 = 15000m，銷售收入 = 15000×8000 = 120000000 元，總成本 = 15000×3000 + 土地取得價格 ×10000，當盈虧平衡時，銷售收入 = 總成本，即 120000000 = 15000×3000 + 土地取得價格 ×10000，解得土地取得價格 = 7500 元 /m。
下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（ ）。
A. 學習
B. 經濟狀況
C. 對渠道的信賴度
D. 購買動機
答案：B。經濟狀況屬于個人因素，學習屬于心理因素，對渠道的信賴度屬于購買決策過程中的影響因素，購買動機屬于心理因素。
房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算 “亮燈率” 的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（ ）。
A. 觀察法
B. 實驗法
C. 討論法
D. 問卷調查法
答案：A。在夜間測算 “亮燈率” 來分析入住率屬于觀察法，觀察法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是通過在旁邊觀察和記錄來收集資料的一種調查方法。
（二）多選題
下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（ ）。
A. 居住物業投資
B. 商業物業投資
C. 土地開發投資
D. 房地產開發投資
E. 房地產經營投資
答案：CDE。按經濟活動類型劃分為土地開發投資、房地產開發投資、房地產經營投資；居住物業投資和商業物業投資是按物業類型劃分的。
房地產間接投資的形式主要有（ ）。
A. 投資房地產信托
B. 購買住房抵押支持證券
C. 購買房地產企業債券
D. 購買物業用于出租經營
E. 購買土地進行開發
答案：ABC。投資房地產信托、購買住房抵押支持證券、購買房地產企業債券屬于房地產間接投資形式；購買物業用于出租經營和購買土地進行開發屬于直接投資形式。
從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在（ ）。
A. 第一階段
B. 第二階段前段
C. 第二階段后段
D. 第三階段
E. 第四階段
答案：AB。在第一階段和第二階段前段，投資周期滯后于市場自然周期變化。
制定租售方案的工作內容主要包括（ ）。
A. 租售價格確定
B. 宣傳手段選擇
C. 租售進度安排
D. 廣告設計及安排
E. 市場租售對比分析
答案：AC。制定租售方案的工作內容主要包括租售價格確定和租售進度安排；宣傳手段選擇、廣告設計及安排屬于租售推廣的內容，市場租售對比分析是市場分析的內容。
按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（ ）。
A. 同質偏好
B. 分散偏好
C. 個別偏好
D. 集群偏好
E. 彌合偏好
答案：ABD。按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成同質偏好、分散偏好、集群偏好這三種不同偏好的細分市場模式。
（三）判斷題
房地產投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ）
答案：錯誤。房地產投資通常具有較高的收益水平。
房地產市場供給指標包括空置率、新竣工量、滅失量等。（ ）
答案：正確。這些都是反映房地產市場供給情況的指標。
在房地產開發項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。（ ）
答案：正確。資金籌措計劃是基于資金使用計劃和銷售收入計劃來確定資金來源和數量的。
房地產開發項目的總開發成本中不包括銷售稅金。（ ）
答案：正確。總開發成本主要包括土地費用、前期工程費等，不包括銷售稅金。
在進行房地產項目的盈虧平衡分析時，最低租售價格與預測租售價格之間差距越小，說明房地產項目抵抗市場風險的能力越強。（ ）
答案：錯誤。差距越大，說明抵抗市場風險的能力越強。
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