2012年房地產案例與分析試題及答案
一、問答題
問答題第一版問題及答案
第1題：A，B兩座寫字樓位置 規模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場法計算中以B作為可比實例求取A的租金，應對B的租金做哪些調整。
第2題：由于道路建設需要對一個地段的房屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產估價機構對其房屋及屋內裝飾裝修價值進行評估，評估結果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結果僅有15萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結果偏低。經復核，原估價程序和估價結果都沒有問題。問：
1、若你是估價師該怎樣向甲解釋
2、裝修價值一般應采用那種估價方法估價?估價技術路線是怎樣的
第3題：某人欲購買一個商鋪，委托房地產估價機構為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問：
1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?
2、寫出估價技術路線
問答題第二版問題及答
簡答1：某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調查中發現兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比實例，請問如何處理B寫樓的租金?
簡答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價師評為10萬，李某不認同，因其3年花費了30萬元，要求重核。但估價師經過認為無誤。請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要采用什么方法，講述估價路線。
簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價?評估時應采用什么價值?(2)主要采用什么方法?講述估價路線。
問答題第三版問題及答
問答一：是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應怎么說明??裝飾裝修用什么方法估價，技術路線是什么?
答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。
適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構建價格，然后根據平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現值。
(成本法技術路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯)
問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有??如果選B，應做哪些工作??
答：一是租金內涵不同，可能包括水電費、物業費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應進行統一租金內涵范圍、統一支付方式、統一單位、扣除品牌等因素影響
(這個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區位等4個方面和A相同，但沒有說內部的情況還有基礎、公共配套設施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)
問答三：是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術路線??
答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。
問答題第四版問題及答
1、估價對象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問⑴、導致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內部設備、布局、租戶類型、權益、物業管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實例求取A的租金，應作如何修正;(參考答案：實物狀況、權益狀況調整等等)
2、國有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評估，評估公司評估結果為10萬元，委托方稱3年前裝修和購買家具共花費30萬，因此說評估公司評估過低。問⑴、造成如此評估結果，評估公司應作如何解釋(參考：估價時點、折舊等等)⑵、如果評估拆遷裝修裝飾賠償，應選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)
3、委托方甲看中一個商鋪，想購買用來出租獲取穩定收益，在滿足甲要求的報酬率的情況下，讓你評估其能夠購買此商鋪的最大值，問：這種評估屬于鑒證性評估還是咨詢性評估(咨詢性評估)，價值類型為(投資價值)，可以采用何種方法評估及技術路線如何(收益法，技術路線參照收益法技術路線，理論與方法教材中有介紹)
二、單選
單選題第一版問題及答案
1、 問屬于房地產的收入，應該是營業收入扣除商業利潤扣除老字號收益 選A
2、問凈收益，選A
3、問不屬于商業的個別因素，選通風采光
4、問收益價格高于比準價格的原因，選報酬率低
5、問使比準價格上升(記不清了)，選項有通脹，存款利率，我選了存款
6、問征收，抵押情況下比準價格和收益價格的權重，選了等于
7，問侵犯甲公司的何種權利，選地役權
8，問丙公司應該如何，選繼續開發
9，問賠償責任人，選甲公司和乙公司
10，問賠償金額，選差價+利息
單選題第二版問題及答案
第一題：
1、一經營性酒店評估，營業收入5320，品牌收入占8%，運營費用、財務費用、管理費用等等分別為2260、130、250、210，利潤為10%，問房產帶來收入為多少(4894.4)
2、問凈收益多少：(1554.96)
3、如果你評估此項目，下列哪些不作為重點查勘內容(采光通風、建筑高度、內部布局、裝修情況)
第二題：商鋪評估收益法價格為12000元/平方米，市場法為10000元/平方米，問
4、造成收益價格高于市場比準價格的原因不包含以下哪個(通貨率上升、存款利率下降、租賃市場旺盛、銷售市場淡)
5、這問記不起來了
6、如果確定評估結果，應如何做(收益法權重大于市場法、市場法權重大于收益法、權重相等、還有一個選項忘記了)
第三題：甲公司開發一河景房，將相鄰的一塊地售給乙公司，為保持河景，給了一筆錢給乙公司，條件是不得建高層建筑，但沒有登記。乙公司又轉手給丙公司，但沒有說明甲公司的條件。現在丙公司蓋高層建筑，甲公司上訴，要求停止開發。
7、甲公被侵害的是什么權利?(地役權 相鄰權 共有權
8.丙公司應該怎么做( 停止開發 繼續開發 待甲乙公協商好后再開發
9、購河景房的人和甲公司如索賠，索賠的對象分別是?
10、如協商不成，丙公司繼續開發，如何評估甲公司損失(河景房售價和非河景房售價的差價 河景房售價和非河景房售價的差價加上甲公司給的一筆錢的本金及利息 河景房售價和非河景房售價的差價減去甲公司給的一筆錢的本金及利息
三、找錯
找錯題第一版問題及答案
1、估價人員應為注冊房地產估價師
2、假設和限制條件中：依據《估價規范》和委托人要求不對
3、假設和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設中好像是不能保證建筑質量不承擔責任，而聲明中卻強調不存在質量問題)
4、比較法中路口和樓層屬于區域因素而不是個別因素(這個比較玄，湊數的。第一次考沒安排好時間)
5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等
6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調整
7、可比實例租金內涵未交代，是否為客觀市場租金
8、可比實例空置率未說明取值依據，空置率均為5%
9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應說明不作修正的理由
10、夾層是否合法應予以調查核實并加以說明
11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分
12、估價結果缺少車庫的價值
13、忘了
找錯題第二版問題及答案
1、 封面中缺注冊估價師的注冊號
2、結果報告中，估價對象缺房地產建成具體到月。
3、技術報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致
4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進行調整。
5、交易實例2交易日期修正取值無理由
6、未說明實例是否包含車庫的價值
7、缺租賃保證金及押金的利息
8、鋼混40年錯
9、收益年限29年錯
10、收益法公式選用無理由
11、總價計算錯誤，不應按511.45平方米計算或說明計算的理由
12、缺修正金額計算的過程和理由
13、估價報告應用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。
找錯題第三版問題及答案
1、 封面估價人員表述錯，應為注冊房地產估價師;
2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫;
3、估價師聲明沒有注冊房地產估價師蓋章;
4、結果報告估價對象權益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項權設立時間;
5、技術報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致;
6、市場法中可比實例缺權益狀況的修正;
7、市場法可比實例2未進行交易日期修正;
8、市場法個別因素調整中缺車庫和夾層的修正;
9、收益法年總費用中缺租賃費;
10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權剩余年限;
11、收益法中租賃期未采用租約期租金;
12、收益法中維修費計算基數錯誤，不應該為估價對象實際重置價格;
13、技術報告估價結果內涵表述不清，未明確車庫價值是多少
找錯題第四版問題及答案
1、 封面中“估價人”錯誤，應為房地產注冊估價師
2、致委托人函中缺報告應用有效期
3、可比實例3未作樓層修正
4、估價結果報告中缺區位狀況
5、收益年限29年錯，應為27年
6、收益法中未計算車位價格
7、鋼筋混凝土結構耐用年限40年錯
8、確定估價結果時取511.??錯，應為411.??
9、保險費基數取有效收入錯。
10、樓層屬于區位因素
11、收益法中凈收益未考慮租約因素
12、假設和限制條件中不考慮租約因素錯
13、凈收益測算缺其他收入
四、改錯題
改錯題第一版問題及答案
最后一題四個錯誤，1，法律上許可錯誤，未完成手續應按原規劃用途為法律許可，故應該為綜合用途為法律許可
2，技術上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應由專業的技術人員來確定其是否能拆除。
3、經濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現值不夠，還應測算其費用現值，兩者的凈現值相比較做出選擇
4、價值最大化，價值最大化中商業扣除中為扣除住宅變為商業的手續費。
改錯題第二版問題及答案
背景：一郊區樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區首層住宅變更為商業用途，一些業主已經辦理了變更手續，其中業主甲尚未辦理變更手續，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請抵押貸款，委托評估公司評估市場價值。下面為評估報告片段中的最高最佳利用分析
最高最佳利用分析
最高最佳利用就是，在法律允許、技術上可行、經濟上可行的前提下，經過充分的認證，實現價值最大化的利用。
一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評估對象可以按商業用途評估(參考：貌似原則同意，但實際未辦理手續，法律上不算允許)
二、技術上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術、材料等方面均可以實現等等
三、經濟上可行，改造成商鋪的價值大于住宅的價值(參考：應該是兩種用途在財務凈現值大于0，或者收入大于支出，才是經濟上可行，而不是商鋪價值大于住宅價值)
四、價值最大化，改造成商鋪之后的市場價值減去住宅的價值及裝修改造費用的剩余價值大于0，因此估計對象商鋪用途是能實現價值最大化的利用。(參考：應該是每一種可能用途下的市場價值，比較最大化是何種用途)
綜上所述，最高最佳利用以重新開發為前提(參考：應以改變用途為前提)
每一年最后一題都不會重復，所以復習的時候，盡量去研究每一個細微點，比如報告中的：風險提醒，變現能力分析，等等 總之越來越不可能考簡單的計算錯誤了
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