房屋租賃合同審查注意事項

時間：2020-10-06 13:49:38 合同法規我要投稿

房屋租賃合同審查注意事項

　　一、主體資格的審查

房屋租賃合同審查注意事項

　　1、出租人是否具備主體資格

　　出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

　　(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

　　(2)出租人是否享有出租房屋的實體權利

　　1)房屋轉租的：是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證實材料。

　　2)共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實材料。

　　3)委托或代辦代理出租的：房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證實材料。

　　4)房屋的所有權人：出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋治理部分查詢。

　　2、承租人是否具備主體資格

　　審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經持有公安機關核發的暫住證;法人或其他組織的，必經持有合法有效的營業執照。

　　注：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。”

　　二、房屋是否存在禁止出租的情形

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”

　　根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

　　(一)未依法取得房屋所有權證的;

　　(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標準的;

　　(七)已抵押，未經抵押權人同意的;

　　(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

　　(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。”

　　三、房屋的租賃用途與政府批準的規劃用途是否一致

　　這點主要是看房屋的產權證，審查其用途是住宅用房還是經營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規劃用途不一致，須報規劃部門批準。

　　四、房屋的坐落地點、面積、結構、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

　　1、房屋結構;

　　2、租賃面積的計算方法(使用面積仍是建筑面積);

　　3、必需寫明租賃房屋實際所處的切當位置;

　　注：上述1-3的審查，主要是查看與房屋產權證所做的登記是否一致。

　　4、假如有新裝修或添設附屬舉措措施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理;

　　5、審查房屋交付時附屬舉措措施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬舉措措施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的`詳細要求;

　　6、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么;

　　7、合同中最好應明確現有的房屋裝修狀況，以免發生糾紛無據可依，同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

　　五、租賃期限

　　《中華人民共和國合同法》第二十一條規定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

　　應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內免租的約定及是否有表明裝修期內免租的約定。

　　六、關于其他條款的審查

　　1、修繕條款：審查修繕責任是否明確;

　　2、轉租條款：審查是否允許承租人轉租及轉租的條件;

　　3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔;

　　4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利;

　　5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響;

　　6、免責條款：審查免責的范圍;

　　7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤;

　　8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

　　七、租金、租賃保證金和有關費用及支付方式、期限

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