房地產資產評估報告書
房地產租賃價格評估報告【1】
目 錄
致 委 托 方 函
評 估 人 聲 明
評估的假設和限制條件
房產評估結果報告
一、委托評估方
二、受托評估方
三、評估對象概況
四、評估目的
五、評估時點
六、價值定義
七、評估依據
八、評估原則
九、評估方法
十、區域因素修正
十一、個別因素修正
十二、評估結果
十三、評估人員
十四、評估作業日期
十五、評估報告應用的有效期
致 委 托 方 函
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲處房產租賃價值進行評估，為居住目的的房產租賃提供價格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20XX年1月1日的評估結果如下：
一、評估對象
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。
在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
二、評估時點
20XX年1月1日
三、估評目的
為居住目的的房產租賃供價格參考依據。
四、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20XX年1月1日的價值結果為：
房產租金：光華陽光水城-人民幣895元整
華宇西城麗景-人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整
大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
房產名稱
租金(元/月)
光華陽光水城
895元/月
華宇西城麗景
1048元/月
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
投行三班房產租賃評估組
二〇**年一月一日
評
估 人 聲 明
我們鄭重聲明：
1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準(GB/T 50291-1999)《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘，對其建筑、結構、設施的完好程度進行了評估，但建筑物及相關設備的質量狀況最終應以有相關資質機構的鑒定結果為準。
6、本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。
未經本評估機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。
參加本次評估的評估人簽名：
姓 名 簽 字
估價的假設和限制條件
1、由于本次評估是為居住目的的房產租賃提供價格參考依據的，因此以保持現狀為評估前提。
2、本報告評估出的房產租賃價值，僅為本報告設定的評估目的服務，不得用于其它交易。
本次評估采用市場比較法評估房地產租賃價值。
3、報告評估出的房地產租賃價值，不涉及獨立于建筑物的設施和設備等(該類設備的有無，不影響建筑物的正常使用)。
4、房產估價結果具有很強的時效性，在一定條件下得出的結果只能適用于特定時期。
本次報告評估出的房產租賃價值，為評估對象在評估時點的價值。
隨著時間的推移和房地產市場的變化，評估對象的價格或者價值可能發生很大的變化，則本估價報告需做出相應的調整，甚至重新評估。
6、自出具報告之日起，本報告的有效期為壹年。
房產租賃評估結果報告
一、 委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況(包括實例房產)
1、房產位置
2、房產現狀
根據委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：
建筑物詳細列表
房產名稱
光華陽光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質
商品房
商品房
商品房
戶型
一室一衛
兩室一廳一衛
兩室兩廳兩衛
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、805重慶大學——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區一碗水(中級車)
，與沙區最繁華的商業中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程
公交車228 267 881 821 808 209途經
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經，距離三峽廣場只有三分鐘的車程
周邊環境
陽光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山
小區的景觀規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43.89%，水系占到20%。
主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦，經過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。
戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。
盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。
地理位置
沙坪壩區楊公橋附近
楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)
該房位于楊公橋車站 龍鳳云洲小區
商業區繁華程度
餐飲：家福火鍋(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農貿超市
鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)
購物：國美電器 立洋百貨 王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞 兩江風情火鍋 君之薇 和喜火鍋
基礎設施
教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中 南開中學 楊公橋小學 重慶大學 西南政法大學，小區內配套有游泳池、幼兒園、網球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學 西南政法大學 重師，醫院：西南醫院 愛德華醫院 重大A區校醫院
銀行：招商銀行 農業銀行 工商銀行
評估對象土地開發程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的
為居住目的的房產租賃提供價格參考依據
五、估價時點
20XX年1月1日
六、價值定義
本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產租賃價值是指評估對象于評估時點20XX年1月1日的宗地開發程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。
七、評估依據
1、有關法律、法規、政策文件和技術規程
(1)《中華人民共和國土地管理法》;
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》;
(3)《房地產估價規范》;
(4)《城鎮土地估價規程》。
2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價值、有替代可能的房產之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產評估中，可以通過對房產各個條件的比較來評估租賃價格。
3、最高最佳使用原則
房產評估要以房地產的最高最佳使用為前提。
本報告是為委托評估方為居住目的的房產租賃交易提供價格參考依據，因此以保持現狀為前提。
4、評估時點原則
房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。
本報告的估價時點為2022年5月2日。
九、評估方法
房產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規、政策和評估技術標準的基礎上，經過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經過綜合測算確定估價對象的現時市場價值。
運用市場比較法法求取估價對象房產租賃價值，是依據替代原理將待估房產與類似的房產在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區域因素和個別因素等的修正得出待估房產在評估基準日的租賃價值。
十、區域因素修正
區域因素比較表
區域因素
實例一
實例二
評估對象
性質
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎設施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業區繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個別因素修正
個別因素比較表
個別因素
實例一
實例二
評估對象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設施(家電)
簡單(100/99)
標準(100/101)
齊全(100/102)
其他個別因素
只能一人入住，室內條件較簡陋(100/98)
可合租，室內條件較好(100/101)
可合租，室內條件豪華(100/102)
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20XX年1月1日的價值結果為：
房產租賃價格：人民幣1081元整
大 寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
評估對象
租賃價值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓 名 簽 字
十四、評估作業日期
20XX年4月28日
始20XX年1月1日止。
十五、評估報告應用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。
即自20XX年1月1日至20XX年1月1日
房地產資產評估報告【2】
xxxx信房地產評估有限公司是通過福建省房地產價格評估管理委員會房地產價格評估機構從業行為年度檢查的評估公司。
公司擁有一批具有豐富實戰經驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、高級會計師等優秀人才。
公司業務范圍是房地產評估與土地評估。
在公司我實習崗位是助理評估人員。
和專業評估人員到現場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。
搜集相關的比較案例。
在指導教師的指導下根據實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。
并幫忙裝訂報告，報備等工作
在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。
對xx房地產趨勢的了解和判斷。
拍照的技術及與客戶如何進行對話。
如何有效率的完成工作。
如何與同事相處的技能。
實習中，開發了自己的實踐能力。
如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。
新學到了房地產評估的專業知識。
還有關于抵押貸款等內容。
現場勘察地形的步驟及技術。
在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態。
能夠端正自己的工作態度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。
能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。
但同時發現了自身的不足。
如具備的專業知識不夠。
理論知識的欠缺、不扎實。
沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。
經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。
對于一些問題的處理，不沉著和果斷。
xxxx信房地產評估有限公司的管理和業務都較為合理、規范化。
內部員工辦事效率高，做事積極主動。
高層管理人員對員工信任和支持。
使其取得不錯的成績及經濟效益。
但我覺得在業務方面如果能做到權責明確，分配得當會更加完善的。
從這次的實習中，認識到了自身的不足。
也更清楚認識到理論與實踐相結合的重要性。
我決定在下一個月和以后的學習生活中不斷豐富自身的業務知識和素養。
努力學好專業知識，掌握職業技能。
做到在實踐中不斷發現問題和總結經驗。
注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。
了解市場行情及變化。
爭取能夠更好更快的融入社會，找到自己的工作崗位，明確工作方向。
從而實現人生的價值追求。
受貴方委托，我所組織估價人員，于20XX年10月30日至20XX年11月5日，根據委托的，遵循國家標準《房地產估價規范》、遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家相關法律、法規和政策的規定，經現場勘查和社會調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選擇了成本途徑法進行了分析和測算，確定該評估對象房地產在估價時點的市場價值是412.38萬元，人民幣大寫:肆佰壹拾貳萬叁仟捌佰元，房地產單價為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
20XX年11月05日
房地產估價結果報告
(一)委托方
名稱:湖北工業大學商貿學院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號 聯系電話:xxxxxxx (二)估價方 名稱:陳曉
地址:武漢xxx房地產估價公司
聯系電話:xxxxxxx
資格等級:xx級
估價機構證書編號:xx房地自估(20XX)第xxxx號
(三)估價對象
本次估價對象為位于湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號湖北工業大學商貿學院圖書館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。
土地評估單位為1800/平方米。
(四)評估目的
評估該房地產20XX年10月的市場價值 (五)評估基準日
二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評估依據
1、國家標準《房地產估價規范》 2、房地產估價委托書 3、房地產估價合同書
4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息 5、委托方提供和估價人員現場勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產為事業單位辦公樓，無直接受益，也很少有交易實例，故確定采用成本途徑法進行本次估價。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過估測被評估房產的重新構件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產價值的評估思路和技術方法。
估算的計算公式:房地產價值=土地價值+建筑物價值;建筑物價值=重置成本*成新率
房地產估價技術報告
(1)估測土地價值
土地總價值=1800*1000=180萬元 (2)估測建筑物的價值
①估測建筑物安裝成本(采用單位工程造價比較法)
A、B、C3個參照物的成本情況
經分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價比評估對
象高3%;參照物B門窗的材質較評估對象差，因此單位工程造價較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無需調整。
參照物A調整后的單位造價為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調整后的單位造價為:1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬元) ②估測勘察設計及前期工程費。
勘察設計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。
則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬元)
③計算基礎設施及配套工程費。
根據政府有關規定及費用標準規定，文化、教育基礎設施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎設施及配套工程費為704萬元。
④計算管理費用。
建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。
則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬元)
⑤計算投資利息。
建設項目建設期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬元、400萬元、500萬元，年利率為6%，建設期內利息只計息不支付. 則各年應計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬元 建設期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬元
⑥計算開發利潤。
經分析調查，房地產行業開發該類房地產的平均投資利潤率為15%。
則開發利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬元) ⑦計算銷售稅費。
經分析，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷售費用合計為開發后房價的9%。
則銷售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬元)
⑧計算建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本為前幾項之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人:周升 評定日期:20XX年11月4 說明:G、S、B分別為結構、裝修、設備部分的修正系數，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬元) (3)計算房地產評估值
房地產評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬元)
房地產單價=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結論
根據計算結果，經分析確定評估對象房地產的市場價值為8367.42萬元，房地產單價為每平方米2614.82元。
附件
1、估價對象示意圖
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