物業管理的成本控制
現在，物業管理越來越受到我們的關注，物業管理的成本控制是小編為這一行業的朋友準備的論文，歡迎大家閱讀，同時為大家推薦淺議住宅小區物業管理!
摘要:降低管理成本,提高投資效益,已成為物業企業改革的方向。本文簡要分析了物業管理成本響因素,從健全物業企業組織、營造良好的企業文化、多元化經營、國外經鑒等四個方面,重點闡述了物業管理成本的控制策略。
關鍵詞:物業管理;成本控制
改革開放以來,物業管理行業全面發展。同時顧客對物業管理企業的要求也不斷的提高,并且隨著外資企業滲入到我國物業管理行業,促使物業管理行業之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業競爭中立于不敗之地,提高投資收益,有效控制物業管理成本的研究顯得日益迫切和重要。
一、物業管理成本的內涵和特點
物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出,根據不同的分類標準可劃分為不同類別。一般來說,主要包括:管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費:保安費;辦公費;文體活動成本;物業管理單位固定資產折舊費;法定稅費等。根據物業管理企業的工作內容可以看出,物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。
二、對影響物業管理成本的因素的分析
(一)物業企業組織成本較高。組織成本是企業成本的重要組成部分。物業管理企業的組織成本主要包含靜態組織成本和動態組織成本兩個方面。物業企業靜態組織成本是由企業自身組織結構決定的,動態組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態組織成本主要表現在企業組織結構不完善,組織存在多頭領導、管理層次過多等。動態組織成本主要體現在組織中的人員素質參差不齊,組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業管理企業的不斷發展,企業組織也不斷壯大,組織成本有居高不下趨勢,增加物業企業負擔。
(二)物業企業管理方式簡單。大多數物業管理企業提供的是一種簡單的粗放式的服務。管理服務手段智能化水平低下,科技含量低,手工操作形式比較多,這必然需要大量的物力和人力。隨著我國經濟發展水平的高速增長,人民生活水平日益提高,不僅使勞動力成本不斷上升,而且客戶對物業企業的要求也日益增高,造成物業管理企業成本不斷增多。
(三)社區配套設施不完備,管理難度大。改革開放以來,房地產事業不斷快速發展,并且社區的配套設施也不斷完善。但是部分社區在早期的規劃時,忽略了日后的物業管理,社區中的部分基礎設施不完善,難以滿足顧客需求的多樣化。
(四)物業企業經營方式單一。部分物業管理企業是由政府房管部門轉變而來的,經營方式比較單一,與現代企業制度差距還比較大。其經營范圍主要圍繞著社區內部的設備日常運行、維修及保養、清潔衛生、保安等基本服務。由于顧客需求的多樣化趨勢加強,簡單的社區服務已經無法滿足顧客的需求,造成部分資源的浪費,增加了企業成本。
三、物業管理成本的有效控制
物業企業管理成本的高低對物業企業的發展起到重要的作用,加強對物業企業管理成本研究,降低物業管理成本,促使物業企業改革并以靈活的方式開展專業經營,積極參與社會競爭,提高投資收益。
(一)要改善物業企業組織,降低組織成本。完善組織結構。科學分析組織職能。調整職能管理部門,擴大組織管理幅度,減少組織管理層次,促使物業企業的組織結構優化。避免出現多頭領導現象,減少組織內的摩擦費用。同時,擴大管理幅度,有利于上級對下級的有效管理和監督,保證組織決策能貫徹實施。減少管理層次有利于對企業管理成本的監控。
加強對組織內部人員的培訓。雖然物業管理行業是勞動密集型產業,對勞動力質量的需求不是很高,但是物業管理企業也要對企業內部員工及時進行培訓,提高勞動者的素質。例如,通過委培進修方式。全面培訓從業人員,提高其政策法律知識水平和職業道德。物業管理企業中基層管理服務人員的素質高低,直接決定著管理服務的效果如何。影響著企業在客戶中的形象。對員工進行培訓能夠保證組織決策的有效實施,減少組織成本。
(二)要營造良好的組織文化。企業文化的營造是物業企業發展之源和動力之本,從本質上講企業文化是企業內部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念,建立起新的價值觀念,促使員工適應組織正常的實踐活動需要。組織文化作為團體共同價值觀,具有自我調控功能,使組織的目標自動轉化為個體成員的自覺行動。例如,在良好的組織文化中,企業組織中的成員以浪費組織資源為恥辱,以節約企業資源為光榮。由此可見,組織文化在組織成本控制中的巨大作用。物業企業在注重企業形象的同時,要不斷地完善組織的文化,促進物業企業健康、快速發展。
(三)要促進物業企業多元化經營。物業管理企業除了提供基本的社區服務外,可以利用自身有利條件,在社區內開展多元化經營,這樣既能發現和培育新的效益增長點,又能滿足不同客戶的個性化需求,同時達到降低服務成本,提高投資收益的效果。物業管理企業在實行多元化經營過程中,既不會增加管理成本,也不會增加業主的負擔,而且還會給物業企業創造收益,因此多元化的經營策略成為物業企業控制企業成本的有效途徑。
(四)要借鑒國外經驗,降低管理成本。在西方發達國家中會計成本是一門發展比較迅速的學科。隨著各種學科的快速發展以及在成本會計中的應用,新型的注重企業管理型的成本會計已經形成。適合我國當前多數企業實際需要的標準成本會計,責任成本會計、目標成本計算、質量成本會計、成本決策、成本預測和近十幾年孕育的適時制與倒推成本法、作業成本法與作業管理、成本企劃、產品生命周期成本會計以及戰略成本管理等。我們都可以根據我們的實際情況進行認真研究,加以運用到物業企業日常管理中來。
收費智能管理方法。在西方發達國家中。物業企業依托電子科技的迅速發展,實施以IC卡技術為核心,運用計算機和通訊技術手段的“一卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收費管理方法,提高了物業管理效能。
總之,物業企業是以服務為宗旨,以經營為手段的綜合型經營組織。物業管理成本的高低直接決定了物業管理企業的可持續發展因此加強對控制物業管理成本的研究,從而降低管理服務成本,實現投資效益最大化成為物業管理企業的重中之重。
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