物業管理時小企業會計審核需要關注的問題
摘 要：隨著經濟的發展，經濟市場各行各業的發展速度也十分的快，新行業的崛起，舊行業的淘汰，這種模式每天都在演練。物業管理行業就是一個剛剛崛起的行業，隨著我國城市化的推進，物業管理與我國的房地產成為共生的連體行業，房地產的發展速度就決定了物業管理行業的快速發展。本文主要以物業管理為中心，分析了物業管理小企業在會計審核過程中應該要關注的問題。
關鍵詞：物業管理 企業 會計審核 問題
一、物業管理的發展現狀
物業管理最早出現于深圳，我國的第一個經濟開發區，在20世紀80年代。深圳的住房制度也在物業管理行業的發展的過程中改革。眾所周知，物業管理總伴隨著住房，所以該行業的發展與房地產行業的發展相輔相成，也成為房地產行業營銷的一種手段。我國早在20世紀90年代就推行了住房配備物業管理這一制度，只要修建住房，該建筑就必須配備物業管理，且物業管理與房地產行業屬于兩個不同的經營個體，隨著經濟的發展，一些舊住房小區也陸續配備物業管理，當然物業管理實行收費處理。根據相關部門的調查，我國修建的住房，80%以上被個人購買，成為單個家庭的住房。如果全國的物業管理費用按北京物業管理費最低水平(每平米0.5元/月計算，全國每年單此項收費就達330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務算上，這個市場將更加龐大。所以這個行業的興起是必然趨勢。
據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。深圳物業管理企業則有1200余家，從業人員達15萬，年創產值45億元。目前我國物業管理發展迅速，物業管理類型多，涉及各個領域，約11大類，但同時，我國物業管理還存在著覆蓋率偏低，這都是由于我國的物業管理發展剛剛起步，在物業管理認識上還存在缺陷，且由于我國的經濟發展因地區的不同而存在較大的區別，地區之間的居民收入也差異較大，導致沿海地區的物業管理水平與內地的管理水平差異大。
二、物業管理小企業會計審核存在的問題
1.會計核算主體界限不清 。企業的產權與個人財產界限不清，小企業的經營權與所有權的分離遠不如大企業那么明顯，尤其中小企業中的民營企業，投資者就是經營者，企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況，給會計核算工作帶來困難。存在這樣一個現象，隨著企業經營的規模的加大，企業不得不實行企業的管理制度改革，完善企業制度，引進高技術且專業素質高的技術人才，但是由于企業管理者在小企業經營時期所有事物都是自己經手，所以在引進新員工時期，對聘請的財會大專畢業生不放心，老總自己兼任出納，隨意從公司賬上支出現金，甚至從自己個人的存款賬上直接發放工資，支取現金，很多購買的存貨及費用開支無正規發票。
2.原始憑證不合法，記賬依據不充分。小企業的原始憑證缺失、不規范較為常見。由于取得用以證明經濟業務發生的原始憑證需要付出較大的成本，企業在購買商品物資時要不要發票存在著不同的價格，若要發票，供應商會加價，商品物資價格較高;不要發票商品物資價格較低，兩者的差價是稅款，小企業往往希望以較低的價格成交，因此無法取得記賬所需的合法憑證。還有的企業發生費用后無法取得合法的發票， 只能取得不合規的收據。因此造成企業記賬失去真實的原始依據，提供不真實的會計信息，會計核算不規范。
3.費用報銷憑證是否合法合規。存在這樣的情況，由于物業滾利這個行業，日常總存在許多的支出，所以有員工看中支出項多，在審核報銷憑證時就不會追根究底，就滋生出報假賬的行為，進行會計審核的工作人員應該要重視該問題，盡量減少因工作的不到位而產生的會計審核漏洞，造成企業資金的損失，所以在審核報銷憑證時，一定認真仔細的審核報銷憑證是否合法合規，且報銷的憑證不能是手工撰寫的發票憑證。
4.日常支出現金的管理和物業公司的工具管理是否到位。物業管理企業在收到委托之后，就會進入到相應的小區管理日常的事務，在這個過程中，物業需要對該小區內所有的建筑物及其環境負責，但是在管理過程中難免會出現環境遭到人為或者自然的破壞，物業就需要對其進行維修，而維修過程中就會出現維修費用，在這個支付的過程中，物業公司的管理者要重視現金交易過程中是否符合供需平衡;其次，物業管理中使用的工具可能存在丟失或者損壞的情況，管理人員要定期進行檢查，第一時間了解工具的損壞情況，且進行報廢和重置的處理工作，并且進行明細的登記。
5.暫收款項未申報營業稅，如向業主收取的可能因裝修而發生的損毀修復、安全等方面的保證金，未計入營業稅計稅依據，少繳營業稅;代收代付費用的結余款項、手續費收入未申報營業稅;個人投資者及其家庭成員將生活費用與公司生產經營費用混同扣除，造成成本費用稅前扣除不實及未扣繳個人所得稅;個人投資者從物業公司借款，年度終了后不歸還，又未用于企業經營的，未扣繳個人所得稅。發放實物未按規定扣繳個人所得稅。
三、結語
近幾年來，我國物業行業發展很快，物業管理市場環境日趨成熟，物業管理行業面臨著良好的發展機遇，但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點，因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性。就要求作為物業管理公司的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。其次，物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身，還來自政府有關部門以及物業的業主等，使其對資金運作過程的監督更為全面，物業公司的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。
參考文獻：
[1]西安錦園物業管理有限公司――致力打造成為國內知名品牌物業管理服務企業.中國物業管理.2011(07).
[2]陳開宇.物業管理進入2.0時代.中國物業管理.2011(06).
【物業管理時小企業會計審核需要關注的問題】相關文章：
物業管理內部質量審核報告12-26
物業管理存在的問題及對策09-20
物業管理中存在的問題論文11-02
物業管理中存在的問題與改進措施07-02
小企業會計實習報告12-23
學生寫作文時存在的問題01-15
會計審核工作總結（通用20篇）11-27
面試時需要注意的禮儀介紹06-02
物業管理消防安全問題及對策的論文11-04